沖縄県の空き家は約6万5千戸

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、沖縄県の空き家は65,400戸、空き家率は9.4％です。全国の空き家率13.8％と比べると低い水準ですが、そのうち賃貸用や売却用、別荘などを除いた、いわゆる「使われていない空き家」も約2万8千戸あります。相続をきっかけに空き家になり、どうするか決まらないまま年月が過ぎてしまうケースも多いのが実情です。

台風・塩害・白アリで傷みが進みやすい

沖縄の住宅は、ほかの地域にはない厳しい環境にさらされています。

• 台風：強い雨風で、窓や屋根、外壁の傷みが進みます。人が住んでいないと、雨漏りに気づくのが遅れがちです。
• 塩害：潮風に含まれる塩分が、コンクリートの中の鉄筋をさびさせます。鉄筋がさびてふくらむと、コンクリートがひび割れたり、はがれ落ちたりすることがあります。
• 白アリ：温暖な沖縄は白アリが活動しやすい環境です。木造部分だけでなく、RC造（鉄筋コンクリート造）の住宅でも、建具や床下の木材が被害を受けることがあります。

人が住んでいれば換気や掃除で防げる傷みも、空き家になると一気に進みます。「数年ぶりに見に行ったら、思った以上に傷んでいた」という話は珍しくありません。

住んでいなくても固定資産税や維持費がかかる

空き家でも、所有している限り固定資産税（地域によっては都市計画税も）が毎年かかります。そのほか、草刈りや通風などの管理、台風後の点検、修繕費、火災保険料など、使っていない家のために出費が続きます。県外にお住まいの場合は、管理を業者に頼む費用や、様子を見に来る交通費もかかります。

特定空家・管理不全空家に指定されると税金が上がる

住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」で固定資産税が軽くなっています。200㎡以下の部分は課税標準（税額を計算するもとになる金額）が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に減額される仕組みです。

ところが、倒壊のおそれがあるなど管理が行き届いていない空き家は、市町村から「特定空家」や、その手前の段階の「管理不全空家」として指導を受けることがあります。改善されずに勧告を受けると、この特例が外れ、土地の固定資産税が大きく上がります。さらに命令に従わない場合は、行政が代わりに解体し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」が行われることもあります。

近隣への被害や相続の手続きにも影響する

台風で屋根材やブロック塀が飛んで隣家を傷つけた場合、所有者が責任を問われる可能性があります。雑草や害虫、不法投棄、不審者の侵入など、周囲に迷惑をかける原因にもなります。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記する必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があり、義務化の前に相続した不動産も対象です。放置している間に相続人が増え、話し合いがまとまりにくくなる前に、方針を決めておくことが大切です。

買取：不動産会社が直接買う

不動産会社が買主になり、そのまま売買契約を結ぶ方法です。価格に納得できればすぐに話がまとまるため、売却時期の見通しが立てやすくなります。

仲介：不動産会社が買い手を探す

不動産会社に広告を出してもらい、個人の買い手を探す方法です。築年数が浅く状態のよい家や、人気のエリアにある家なら、仲介のほうが高く売れる可能性があります。時間に余裕があり、内覧の立ち会いや修繕に対応できる方は、仲介も検討するとよいでしょう。

1. 早く確実に現金化できる

買い手を探す期間がないため、条件がまとまれば短期間で決済まで進みます。古い空き家は仲介ではなかなか買い手がつかず、売り出したまま何ヶ月も過ぎてしまうことがあります。その間も固定資産税や管理費はかかり続けるため、「確実に売れる」ことは大きな安心材料です。

2. 修繕やリフォームをしなくてよい

雨漏りや外壁のひび割れ、白アリの被害があっても、買取なら修繕せずにそのまま売れるのが一般的です。売る前にお金をかけてリフォームしても、その費用を売却価格で取り戻せるとは限りません。修繕は買い取った会社が行うため、売主が先にお金を出す必要がありません。

3. 荷物が残ったままでも相談できる

実家の空き家には、家具や家電、衣類、仏壇などが残っていることがほとんどです。買取では、こうした残置物（家に残された荷物）をそのまま引き取ってもらえることがあります。遠方から何度も来て片付ける手間を省けます。

4. 売却後の不具合の責任を免除してもらえることが多い

個人に売る場合、売った後に雨漏りや白アリ被害などの不具合が見つかると、売主が修理費の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「契約不適合責任」といいます。買取では、買主の不動産会社が建物の状態を承知したうえで買うため、この責任を免除する契約にすることが多く、売った後の心配が少なくなります。

5. 仲介手数料がかからず、近所にも知られにくい

不動産会社が直接買主になるので、仲介手数料はかかりません。また、広告を出して買い手を募ることもないため、売りに出していることを近所に知られにくいのもメリットです。内覧のたびに家を開けて立ち会う必要もありません。

仲介より売却価格が低くなりやすい

多くの買取業者は、買い取った家をリフォームして転売し、その差額を利益にしています。そのため、買取価格は転売できそうな価格からリフォーム費用や経費、自社の利益を差し引いて決まり、仲介で売るより低くなるのが一般的です。

会社によって買取価格に大きな差が出る

同じ空き家でも、どのくらいリフォームするか、何を目的に買うかによって、提示される金額は会社ごとに変わります。1社だけで決めず、複数の会社の査定額と、その根拠を比べることが大切です。

極端な条件の物件は買取を断られることもある

建物が大きく崩れている、敷地が道路に面していない（再建築ができない）、権利関係が複雑といった物件は、会社によっては買取を断られることがあります。1社に断られても、ほかの会社なら買い取ってもらえる場合もあるので、あきらめずに相談してみましょう。

残置物があるときの扱い

家具や家電、日用品などが残ったままでも、買取の対象になることがあります。処分にかかる費用は、買取価格に織り込まれるのが一般的です。ただし、仏壇や位牌、写真、通帳や権利証などの貴重品は、事前に持ち出しておきましょう。どこまで残してよいかは、買取金額の提示のときに確認しておくと安心です。

解体せず「古家付き」のまま売れる

古い家が建ったままの土地は「古家付き土地」として売ることができます。解体して更地にすると、まとまった解体費用がかかるうえ、住宅用地の特例が外れて、翌年からの土地の固定資産税が上がる可能性があります。解体しても、その費用分だけ高く売れるとは限らないため、まずは古家付きのまま査定を受けるのがおすすめです。

相続登記が済んでいない・未登記の建物がある場合

空き家を売るには、名義を相続人に変える相続登記が必要です。登記がまだでも、査定や相談は先に進められます。また、古い住宅では、増築部分などが登記されていない場合もあります。こうした手続きは司法書士や土地家屋調査士と連携して進めることになるので、気になる点は査定のときに伝えておきましょう。

必要な書類

登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、本人確認書類、印鑑証明書などが必要です。相続した空き家の場合は、遺産分割協議書や戸籍謄本などが必要になることもあります。早めにそろえておくと、契約から決済までがスムーズです。

県外に住んでいても売却できる

沖縄の空き家の持ち主が、本土に住んでいるケースは少なくありません。電話やオンラインで相談し、書類を郵送でやり取りすれば、何度も来沖せずに売却を進められることが多いです。沖縄不動産買取本舗でも、遠方の方からのご相談は電話やZOOMでお受けし、物件の確認には沖縄県内全域に伺っています。

空き家や古い家の買取実績があるか

空き家は、建物の傷みや残置物、権利関係など、ふつうの中古住宅にはない課題を抱えていることがあります。空き家や古家の買取に慣れている会社なら、こうした事情もふまえて話を進めてくれます。

沖縄の物件をよく知っているか

塩害やRC造の傷み方、地域ごとの需要など、沖縄ならではの事情を理解している会社のほうが、建物を正しく評価してもらいやすくなります。離島を含め、物件のある地域に対応しているかも確認しましょう。

査定額の根拠を説明してくれるか

最初に高い概算を出しておき、契約の直前に理由をつけて減額する会社もあるといわれます。金額だけで選ばず、なぜその金額になるのかを丁寧に説明してくれるかどうかを確認しましょう。

何のために買い取る会社か

転売ではなく、自社で賃貸物件として長く持つことを目的に買い取る会社もあります。この場合、転売の利益や売却時の経費を見込む必要がないぶん、高めの価格を提示できることがあります。

利益が出たら譲渡所得税がかかる

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋売却にかかった費用）− 特別控除」で計算します。所得税の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば15％、5年以下なら30％で、これに復興特別所得税と住民税が加わります。相続した空き家の場合は、亡くなった方の取得時期や取得費を引き継いで計算します。

相続空き家の3,000万円特別控除

親などが一人で住んでいた家を相続し、空き家になった後に売った場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁のタックスアンサー（No.3306）で確認できた主な条件は次のとおりです。

適用を受けるには、空き家のある市町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告をする必要があります。古家付きのまま買取で売る場合に使えるかどうかは、建物の状態や契約内容によって変わる場合があります。条件は細かく、改正されることもあるため、売却の前に税務署や税理士に確認しておきましょう。

売却にかかる費用

仲介で売る場合は仲介手数料がかかりますが、買取なら不要です。そのほか、売買契約書の印紙税、相続登記の登録免許税や司法書士への報酬、ローンが残っている場合の抵当権抹消の費用などがかかります。