固定資産税や管理の負担がなくなる

誰も住んでいない家でも、毎年の固定資産税はかかり続けます。草刈りや換気、台風前後の見回りなどの管理も必要です。特に相続人が県外に住んでいる場合、管理のたびに来沖するのは大きな負担になります。売却すれば、こうした費用と手間から解放されます。

相続人どうしで公平に分けやすい

家や土地は、そのままでは1円単位で分けることができません。売って現金にすれば、法定相続分や話し合いで決めた割合どおりに、きっちり分けられます。「誰が実家を継ぐか」で揉めるのを避けやすくなるのも大きな利点です。

建物が傷む前に売れる

沖縄の住宅は、潮風による塩害や台風、シロアリの影響を受けやすい環境にあります。空き家のまま年数がたつと、鉄筋のさびやコンクリートのひび割れ、雨漏りが進み、売れる金額が下がっていきます。状態がよいうちに売ることが、結果的に手取りを増やすことにつながります。

STEP1：遺言書の確認と相続人・財産の確定

まず、亡くなった方が遺言書を残していないかを確認します。遺言書があれば、原則としてその内容に沿って不動産を引き継ぐ人が決まります。遺言書がなければ、戸籍をさかのぼって集め、誰が相続人になるかを確定させます。あわせて、不動産のほか預貯金や借金など、相続する財産の全体を把握しておきましょう。

STEP2：遺産分割協議で分け方を決める

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合って財産の分け方を決めます。これを遺産分割協議といいます。不動産を売る予定なら、「誰の名義で登記して売るか」「売ったお金を誰がいくら受け取るか」まで決めておくことが大切です。話し合いの結果は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名し、実印を押します。

STEP3：相続登記で名義を変える

法務局で、不動産の名義を亡くなった方から相続人に変える手続きが相続登記です。相続登記が済んでいないと、不動産を売ることはできません。戸籍や遺産分割協議書など書類が多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。

STEP4：査定を受けて売り方を決める

不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れそうかを確認します。あわせて、買い手を探してもらう「仲介」で売るか、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」で売るかを決めます。相続人が複数いる場合は、売り出し価格や最低限の金額についても、事前に合意しておくと後のトラブルを防げます。

STEP5：売買契約・決済・引き渡し

買主が決まったら売買契約を結び、決済の日に代金を受け取って、所有権を買主に移します。家の中に家財が残っている場合は、引き渡しまでに片付けるのか、残したまま引き渡せるのかを確認しておきましょう。

STEP6：売却の翌年に確定申告をする

不動産を売って利益が出た場合は、売った年の翌年に確定申告をして、所得税と住民税を納めます。特例を使って税金がゼロになる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。換価分割で代金を分けた場合は、受け取った相続人それぞれが申告します。

買取と仲介それぞれの具体的な進み方は、買取り・仲介の流れでも紹介しています。

相続登記は3年以内が義務に

2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になりました。正当な理由なく登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象です。登記をしないまま放置している場合は、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。「親の代から名義が祖父のまま」というケースも珍しくないため、売却を考えていなくても一度登記簿を確認しておきましょう。

相続人申告登記だけでは売却できない

遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、「相続人申告登記」という簡単な手続きで、ひとまず登記の義務を果たせることがあります。ただし、これはあくまで「自分が相続人である」と申し出るだけの手続きです。売却するには、最終的に正式な相続登記が必要になります。

相続から売却までに関わる主な期限

相続した不動産の売却に関係する主な期限をまとめると、次のとおりです。

相続税がかからない場合は、申告・納付の手続きは必要ありません。どの期限が自分に関係するかは、相続財産の額や物件の状況によって変わります。

換価分割：売って現金で分ける

換価分割は、不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。現金なので公平に分けやすく、相続した不動産を売る場合にもっともよく使われます。

注意したいのは、遺産分割協議書に「不動産を売却し、代金をどの割合で分けるか」をはっきり書いておくことです。代表者1人の名義で登記して売る場合、分け方が書かれていないと、代表者がほかの相続人にお金を渡したことが贈与と判断されるおそれがあります。

代償分割：1人が相続し、ほかの相続人にお金を払う

代償分割は、1人が不動産をそのまま相続し、ほかの相続人に相当分のお金（代償金）を払う方法です。「長男が実家に住み続けたい」といったケースに向いています。ただし、不動産を受け取る人に代償金を払えるだけの資金が必要です。また、代償金をいくらにするかは、相続税の評価額を基準にするか、実際に売れる価格を基準にするかで大きく変わるため、話し合いが長引くこともあります。

共有名義：売るときに全員の同意が必要

話し合いがまとまらず、とりあえず兄弟の共有名義で登記するケースもあります。しかし共有名義の不動産を売るには、共有者全員の同意と、売買契約への署名・押印が必要です。1人でも反対すれば売れません。

自分の持分だけなら単独で売ることもできますが、持分だけを買いたい人は限られ、価格も大きく下がりやすくなります。さらに、共有者の誰かが認知症になったり亡くなったりすると、手続きに成年後見人が必要になったり、共有者がさらに増えたりして、売却はますます難しくなります。売る予定があるなら、共有のまま持ち続けるより、早めに換価分割で整理するほうが安全です。

譲渡所得の計算方法

税金がかかるのは、売った金額そのものではなく、利益（譲渡所得）の部分です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

取得費は、亡くなった方がその不動産を買ったときの価格（建物は年数に応じて価値が減った分を差し引きます）です。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売るために直接かかった費用です。

税率は所有期間で変わる

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

相続した不動産の所有期間は、相続した日からではなく、亡くなった方が取得した日から数えます。親が長く持っていた実家なら、相続してすぐ売っても長期の税率になるケースがほとんどです。

取得費がわからないと税金が高くなりやすい

親が何十年も前に買った土地では、購入時の売買契約書が見つからないことがよくあります。取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とみなして計算するため、利益が大きく見積もられ、税金が高くなりがちです。実家の片付けのときは、売買契約書や領収書、通帳の記録など、購入時の金額がわかる資料がないか探しておきましょう。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続した不動産を一定の期間内に売った場合に、納めた相続税のうちその不動産にあたる分を取得費に上乗せできる特例です。取得費が増える分、譲渡所得が減り、税金が安くなります。

売却の期限は、相続税の申告期限の翌日から3年以内です。申告期限は亡くなった日の翌日から10か月以内なので、実質的には相続から3年10か月以内に売る必要があります。相続税がかからなかった場合は使えません。

相続空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が1人で住んでいた家を相続し、一定の条件を満たして売った場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。主な条件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
• 区分所有建物（マンションなど）として登記されていないこと
• 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいる人がいなかったこと
• 家を取り壊して土地を売る、または必要な耐震改修をして売ること
• 相続から売却まで、貸したり事業に使ったりしていないこと
• 売却価格が1億円以下であること
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること（制度自体は2027年12月31日までの売却が対象）

なお、2024年1月1日以後の売却で、家と土地を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は最大2,000万円になります。

特例は併用できないものがある

取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特別控除は、同じ不動産に両方使うことはできません。どちらが有利かは、相続税の額や売却価格によって変わります。また、相続人自身がその家に住んでいた場合は、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除が使えることもあります。

特例の条件は細かく、制度の改正もあります。実際に使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してから売却の時期を決めましょう。

売却までにかかる主な費用

仲介手数料や解体費用などは、売るために直接かかった譲渡費用として、譲渡所得の計算で差し引けるものがあります。領収書は必ず保管しておきましょう。

相続登記と売却で必要になる主な書類

• 相続登記：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書（または遺言書）、不動産を相続する人の住民票、固定資産評価証明書など
• 売却：登記識別情報（登記済権利証）、売主の本人確認書類・実印・印鑑証明書・住民票、固定資産税の納税通知書、間取り図や建築時の資料など

どの書類が必要かは、遺言書の有無や物件の種類によって変わります。戸籍の収集は思った以上に時間がかかるため、早めに取りかかるのがおすすめです。

県外に住む相続人がいる場合

進学や就職で県外に出た兄弟がいて、相続人が全国に散らばっているケースは沖縄では珍しくありません。遺産分割協議は、全員が集まらなくても、協議書を郵送で回して署名・押印してもらう形で進められます。売却についても、電話やオンラインでの打ち合わせ、郵送での契約書のやり取り、代理人を立てる方法などがあり、何度も来沖しなくても進められるケースが多いです。

ただし、印鑑証明書などの書類集めや郵送のやり取りには時間がかかります。特例の期限がある場合は、余裕をもってスケジュールを組みましょう。

古い住宅は状態の確認が欠かせない

沖縄にはRC造（鉄筋コンクリート造）の住宅が多く、丈夫な反面、塩害でコンクリート内部の鉄筋がさびてひび割れや剥がれが起きていることがあります。空き家期間が長いほど雨漏りやシロアリの被害も進みます。仲介で売る場合、売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を問われることもあるため、建物の状態は事前に確認しておくと安心です。

登記と実際の状況が合っているか確認する

古い家では、増築した部分が登記されていなかったり、名義が何代も前のままだったりすることがあります。隣の土地との境界がはっきりしないケースもあります。こうした点は売却の手続きや価格に影響するため、査定の段階で不動産会社や司法書士に相談しておきましょう。

仲介が向いているケース

立地がよく状態もよい物件で、売却を急いでいないなら、仲介で相場に近い価格を目指すのがよいでしょう。ただし、買い手が見つかるまで3〜6ヶ月ほどかかるのが一般的で、その間の固定資産税や管理は相続人が負担することになります。

買取が向いているケース

次のようなケースでは、不動産会社が直接買主になる買取のほうがスムーズに進むことがあります。

• 相続人が多く、売却時期と金額を早く確定させたい
• 特例の期限が迫っている
• 県外に住んでいて、内覧の立ち会いや管理が難しい
• 建物が古い、傷んでいる、家財が大量に残っている

買取は仲介より価格が下がるのが一般的ですが、仲介手数料がかからず、売れ残りの心配もありません。換価分割では「いつ、いくらで売れるか」が早く決まることで、相続人どうしの話し合いもまとまりやすくなります。早く現金化する方法については、沖縄で不動産を早く現金化する方法でもくわしく解説しています。

沖縄不動産買取本舗では、相続した不動産の換価分割のご相談から、相続登記を依頼する司法書士のご紹介までサポートしています。「相続の手続きがまだ終わっていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。