査定は複数の会社に依頼する

土地の価格は、広さや形、前面道路の幅、用途地域などで大きく変わります。1社の査定だけでは高いのか安いのか判断しにくいため、2〜3社以上に依頼し、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を比べましょう。

媒介契約は3種類から選ぶ

仲介を依頼するときは、不動産会社と「媒介契約」を結びます。複数社に依頼できる一般媒介、1社だけに任せる専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、専任系の契約は有効期間が最長3ヶ月です。専属専任は1週間に1回以上、専任は2週間に1回以上、売主への活動報告が義務付けられています。

売買契約から決済・引き渡しまで

買い手が決まったら売買契約を結び、売買代金の5〜10％程度の手付金を受け取るのが一般的です。その後、決済日に残代金を受け取り、司法書士が所有権移転の登記を行って引き渡しが完了します。土地の場合は、決済までに境界を確定しておくことが条件になるケースも多くあります。

仲介手数料と印紙税

仲介手数料は法律で上限が決められており、一般的な価格帯の土地では「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。800万円以下の土地では、上限が30万円＋消費税となる場合もあります。買取の場合は不動産会社が直接買主になるため、仲介手数料はかかりません。

印紙税は契約金額によって決まり、たとえば1,000万円超5,000万円以下の契約書なら本則で2万円です。軽減措置が適用される期間もあるため、契約時に確認しましょう。

測量費用と解体費用

境界が確定していない土地は、売却前に確定測量が必要になることがあります。費用は40万〜80万円程度が目安とされますが、土地の形や隣地の数によってはそれ以上かかることもあります。古家を解体して更地にする場合は、木造で1坪あたり4万円前後、RC造（鉄筋コンクリート造）で1坪あたり7万円前後が目安とされ、アスベストの調査・除去が必要になると追加の費用がかかります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費は土地を買ったときの代金や購入時の諸費用、譲渡費用は仲介手数料や測量費など売るためにかかった費用です。

先祖代々の土地などで購入時の金額がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使います。この場合は利益が大きく計算され、税金が高くなりやすいため、購入時の契約書が残っていないか探してみましょう。

所有期間で変わる税率

税率は、売った年の1月1日時点での所有期間で変わります。

利益が出た場合は、売却した翌年に確定申告をします。

土地の売却で使える可能性がある特例

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除：自宅と一緒に敷地を売った場合などに使える特例です。
• 相続した空き家の3,000万円特別控除：一定の条件を満たす相続空き家とその敷地を売った場合に使えます。
• 低未利用土地を売ったときの100万円控除：一定の条件を満たす価格の低い土地を売った場合に使える特例です。

特例には細かい条件や期限があり、制度が改正されることもあります。使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

確定測量とは

確定測量とは、土地家屋調査士が隣地の所有者や道路を管理する役所の立ち会いのもとで境界を確認し、全員の合意を得たうえで面積を確定させる測量です。完了すると確定測量図と境界確認書が作られ、境界には境界標（杭など）が設置されます。

測量が必要かどうかの見分け方

法務局に地積測量図が登録されていて、現地に境界標が残っていれば、そのまま売れることもあります。一方で、古い時代に分けられた土地や、相続した土地で境界標が見当たらない場合は、確定測量を求められるのが一般的です。隣地の所有者が県外にいる、所有者がわからないといった場合は、立ち会いの調整に時間がかかるため、売却を考えた時点で早めに動くことが大切です。

境界があいまいなまま売る方法もある

測量の費用や時間をかけられない場合は、境界確定をしないまま現状で買い取ってもらう方法もあります。買取であれば、測量や隣地との調整を買主側で引き受けてもらえるケースもあるため、相談してみるとよいでしょう。

更地にして売るメリットと注意点

更地にすると、買い手が土地の広さや形をイメージしやすく、すぐに家を建てたい人にも選ばれやすくなります。ただし、解体費用は売主の負担になるうえ、建物を取り壊すと翌年から土地の固定資産税が上がる場合があります。売れる前に解体すると、売れ残ったときの負担が大きくなる点に注意が必要です。

古家付きのまま売るメリットと注意点

古家付きで売れば解体費用を先に払わずに済み、建物を活用したい買い手やリフォームを前提にした買い手にも検討してもらえます。沖縄ではRC造の住宅が多く、築年数が古くても使える状態であれば評価されることもあります。一方で、塩害やシロアリ被害が進んだ建物は解体費用を見込んで値引きを求められることがあります。

解体前に「再建築できるか」を必ず確認する

建築基準法では、建物を建てる土地は建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。この条件を満たしていない土地や市街化調整区域の土地では、今の家を壊すと新しい家を建てられなくなるおそれがあります。解体は、再建築できるかどうかを不動産会社や役所で確認してから判断しましょう。

農地（田・畑）

農地を売るには、農地法にもとづく許可が必要です。農地のまま売る場合は農地法3条の許可が必要で、買主は実際に農業を営む人などに限られます。宅地や駐車場など農地以外の用途に変えて売る場合は農地法5条の許可が必要で、農業委員会を通じて申請します。農用地区域内の農地や優良な農地は、原則として用途を変える許可が下りません。許可を得ずに結んだ売買契約は効力がないため、まずは土地のある市町村の農業委員会で、どのような区分の農地かを確認しましょう。

市街化調整区域の土地

市街化調整区域は、市街化を抑えるために定められた区域で、原則として建物を建てられません。家を建てたい一般の買い手には選ばれにくく、大手の不動産会社が仲介を断ることもあります。資材置き場や駐車場として使いたい地元の事業者、土地を広げたい隣地の所有者が買い手になる場合もあるため、用途の制限をふまえて売り先を考えることが大切です。

形が悪い土地・道路に接していない土地

細長い土地や旗竿地、接道義務を満たさない土地は、建てられる建物が限られるため価格が下がりやすくなります。隣地の所有者に買ってもらう、隣地の一部を買い足して条件を整えるといった方法のほか、こうした土地を扱い慣れた会社の買取も選択肢になります。

軍用地や大規模な土地など沖縄ならではのケース

沖縄には、米軍基地や自衛隊基地として国に貸している「軍用地」があります。軍用地の価格は年間の借地料に倍率をかけて決まるなど、一般の土地とは売り方が異なるため、軍用地の売買を扱っている会社に相談しましょう。また、一定規模以上の土地を開発する場合は沖縄県赤土等流出防止条例の手続きが必要になり、大きな土地の取引では国土利用計画法の届出が必要になることもあります。

相場を調べて売り出し価格を決める

土地の売り出し価格は、周辺の取引事例や公示地価、査定額をもとに決めます。相場より高すぎると問い合わせが入らず、売れ残るうちに「何か問題がある土地なのでは」と思われる原因にもなります。土地の売却・買取りについては土地の買取り・売却のページもあわせてご覧ください。

草刈りや残置物の撤去で第一印象を整える

沖縄は草木の伸びが早く、空き地を放置するとすぐに雑草で覆われてしまいます。草刈りやごみの撤去をしておくだけでも、現地を見た買い手の印象は大きく変わります。

3ヶ月売れなければ戦略を見直す

売り出しから3ヶ月ほどたっても反応が少ない場合は、価格や広告の見せ方、依頼している不動産会社を見直すタイミングです。それでも売れない場合や、売却の期限が決まっている場合は、買取に切り替えることも検討しましょう。