地上権と賃借権の違い

借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があります。地上権は土地を直接使える強い権利で、地主の承諾なしに売ることができます。一方、賃借権は地主との契約にもとづく権利で、第三者に売るときは地主の承諾が必要です。住宅の借地は賃借権であることが多いので、まずは「売るには地主の承諾が要る」と考えておくのが無難です。

旧借地権・普通借地権・定期借地権

契約した時期や内容によって、借地権は次のように分かれます。種類によって売りやすさが大きく変わります。

古くからある沖縄の借地の家は、旧借地権の契約であることも多いと考えられます。ただし、更新の有無や残りの期間によって評価は変わるため、契約書で必ず確認しましょう。

借地契約書と登記で確認すること

売却の相談をする前に、次の点を確認しておくと話が早く進みます。

• 借地契約書（覚書を含む）の有無と、契約の開始日・期間・地代
• 譲渡や建て替え、増改築についての取り決め
• 土地の登記事項証明書（地主の名前と住所）
• 建物の登記名義（相続した場合は名義変更が済んでいるか）
• 地代の支払い状況（滞納がないか）

契約書が見当たらない場合でも、地代の領収書や振込の記録が契約の存在を示す手がかりになります。

地主との関係が売却を左右する

借地権を第三者に売るには、地主の協力が欠かせません。日ごろから地代をきちんと払い、相続や連絡先の変更があったときに地主へ連絡しているかどうかで、承諾の得やすさは変わります。売却を考え始めたら、いきなり買主を決めるのではなく、早めに地主へ相談の連絡を入れておくと話がこじれにくくなります。

地主や借地人の代替わりで話が進みにくいことも

契約が長く続いている借地では、地主側も借地人側も相続で代替わりしていることがよくあります。地主の子の世代とは面識がなく、承諾の相談がしにくい、地主の相続人が複数いて誰に話せばいいかわからない、といったケースもあります。地主の住所が県外になっていることもあるため、登記事項証明書で現在の名義を確認しておきましょう。

建物の古さや傷みも価格に影響する

沖縄の住宅は、台風や潮風による塩害、シロアリの影響を受けやすい環境にあります。借地の家は築年数が古いことも多く、建物の状態によっては「建物はほぼ評価されず、借地権の価値が中心になる」こともあります。建て替えに地主の承諾が要る契約かどうかも、買い手から見た価値を大きく左右します。

地主に買い戻してもらう

もっとも話がまとまりやすいのが、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。地主にとっては土地を完全に自分のものとして使えるようになるため、メリットがあります。譲渡の承諾料もかかりません。ただし、地主に買う意思や資金がなければ成立しません。また、借地人側から「買ってほしい」と持ちかけると、価格の交渉で不利になりやすい点には注意が必要です。

借地権の買取業者・不動産会社に売る

借地権を扱う不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買主を探す期間がなく、建物が古い場合や荷物が残っている場合でも相談しやすいのが利点です。その一方で、業者は地主との交渉や将来の活用の手間・リスクを価格に織り込むため、買取価格は低めになりやすいといえます。第三者への売却なので、地主の承諾も必要です。

仲介で一般の買主に売る

不動産会社に買主を探してもらう方法です。立地がよく、建物の状態や契約条件がよければ、買取より高く売れる可能性があります。ただし、借地権付きの家は住宅ローンの審査が通りにくいこともあり、買い手は限られます。売れるまで時間がかかりやすいことは覚悟しておきましょう。

地主と協力して土地と建物をまとめて売る

地主の底地と借地人の借地権をセットにして、普通の土地付き建物として第三者に売る方法です。買い手から見れば完全な所有権になるため、借地権だけで売るより高く売れることが期待できます。売却代金は、あらかじめ地主と借地人で配分の割合を決めて分けます。地主側から見た売り方については、沖縄で底地を買取してもらう方法もあわせてご覧ください。

目安は「更地価格×借地権割合」

借地権の価値を考えるときの出発点は、「その土地が更地だったらいくらか」×「借地権割合」です。借地権割合は、国税庁の路線価図に記号で示されていて、地域によって30〜90％の範囲で定められています。たとえば更地価格が3,000万円、借地権割合が60％なら、計算上の目安は1,800万円です。

実際の買取価格は計算より低くなりやすい

ただし、借地権割合で出した金額は、主に相続税などの評価に使う目安です。実際の取引では、地主への承諾料や建物の解体費、買い手が見つかりにくいことなどが差し引かれるため、計算上の金額より低くなるのが一般的です。不動産会社による買取や地主への売却では、更地価格のおおむね5〜7割程度が目安とする解説が多く見られます。あくまで目安なので、個別の査定で確認しましょう。

価格を左右するポイント

• 借地権の種類と残りの期間：旧借地権で更新が見込めるものは評価されやすく、定期借地権で残りの期間が短いものは低くなりやすい
• 地代の額と支払い状況：地代が高い、滞納があるといった場合は評価が下がる
• 建て替え・増改築の条件：地主の承諾が要るか、承諾料がかかるか
• 地主との関係：承諾が得やすいか、連絡が取れるか
• 立地と建物の状態：駅やバス停、生活施設までの距離、塩害やシロアリの被害の有無など

第三者に売るには地主の承諾が必要

賃借権の借地権を第三者に売るときは、民法の定めにより地主の承諾が必要です。承諾を得ずに売ってしまうと、借地契約を解除される原因になりかねません。「先に買主と契約して、あとで地主に話す」という進め方は避け、売買契約は「地主の承諾が得られること」を条件にしておくのが安全です。

譲渡承諾料（名義書換料）の目安

地主の承諾を得る際には、「譲渡承諾料」や「名義書換料」と呼ばれるお金を支払うのが一般的です。金額は法律で決まっているわけではありませんが、借地権価格の10％程度がひとつの目安とされています。誰が負担するかは、売主と買主の間で取り決めます。

なお、沖縄では理屈どおりの計算ではなく、借地料（地代）の1〜3年分程度で話がまとまることも多い、と紹介している地元の不動産会社もあります。いずれにしても地主との話し合いで決まるため、事前に目安を把握しておくと交渉がしやすくなります。

建て替えや増改築の承諾料がかかることも

契約に「建て替えや増改築には地主の承諾が必要」という取り決めがある場合、買主が建て替えを考えているなら、建替承諾料なども問題になります。買主にとっては大きな判断材料になるため、売る前に契約内容を確認しておきましょう。

地主に買い取ってもらえないか打診する

地主が第三者への売却を嫌がる理由が「知らない人に貸したくない」ということなら、地主自身が借地権を買い戻す話に切り替えられることがあります。売却先が地主に変わるだけで、手放すという目的は果たせます。

土地と建物をまとめて売る・等価交換を提案する

地主も底地を持て余している場合は、土地と建物をまとめて売る方法や、借地権と底地の一部を交換して、それぞれが完全な所有権の土地を持つ「等価交換」を提案する方法もあります。測量や登記の手間と費用はかかりますが、双方にメリットがある形を探せます。

裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める（借地非訟）

話し合いでどうしてもまとまらない場合は、借地借家法にもとづいて、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続き（借地非訟）があります。土地のある地域を管轄する地方裁判所に、借地人が申し立てます。許可の条件として承諾料にあたるお金の支払いが求められることがあるほか、結論が出るまで数か月〜半年程度かかることもあります。費用や時間がかかり、地主との関係にも影響するため、弁護士に相談のうえ最終手段として考えるのがよいでしょう。

譲渡所得税

借地権を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315％、5年以下なら39.63％です（復興特別所得税を含む）。自分が住んでいた家とその借地権を売る場合は、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除を使える可能性があります。特例には細かい条件があるため、税務署や税理士に確認してください。

そのほかの費用

• 譲渡承諾料：借地権価格の10％程度が目安（地主との話し合いで決まる）
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙。契約金額1,000万円超5,000万円以下なら、2027年3月31日までの契約は軽減後1万円
• 登録免許税：住宅ローンの抵当権を抹消する場合、不動産1個につき1,000円（司法書士の報酬は別途）
• 仲介手数料：仲介で売る場合にかかる。不動産会社が直接買い取る場合は原則不要
• 解体費や測量費：更地にして地主に返す場合や、境界があいまいな場合に必要になることがある