那覇周辺に需要が集中しやすい

マンションを探す人は、那覇市やその周辺など、通勤や買い物に便利なエリアに集中する傾向があります。中部・北部や駅・バス停から遠い物件は、同じ広さでも買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。

新築や同じマンション内の競合物件

近くで新築マンションが売り出されていたり、同じマンション内でほかの部屋が売りに出ていたりすると、買い手はどうしても比べます。相場より高い価格のままでは、比べられて後回しにされてしまいます。

駐車場の台数と管理費・修繕積立金

車社会の沖縄では、ファミリー層が「駐車場2台分」を条件にすることも珍しくありません。敷地内に1台分しか確保できない物件は、近隣の月極駐車場の情報をそろえておくと安心です。また、潮風や台風の影響で修繕の周期が短くなりやすく、修繕積立金が高めのマンションは、毎月の負担を気にする買い手から敬遠されることがあります。

媒介契約は3種類から選ぶ

仲介を頼むときの契約には、複数の会社に頼める「一般媒介契約」、1社だけに任せる「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」があります。専任系の契約は1社が責任を持って販売してくれる反面、その会社の動きが悪いと売却が長引きます。契約期間は3ヶ月が基本なので、反応が少なければ更新のタイミングで見直しましょう。

売却に必要な主な書類

登記識別情報（登記済権利証）、本人確認書類、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書、マンションの管理規約や長期修繕計画、管理費・修繕積立金の金額がわかる書類などを用意しておくと、査定から契約までがスムーズです。

売却にかかる主な費用

たとえば3,000万円で売った場合、仲介手数料の上限は税込105万6,000円です。費用全体では売却価格の4％前後を見込んでおくとよいでしょう。管理費や修繕積立金、固定資産税は、引き渡し日を基準に買主と精算することがあります。精算するかどうかは取り決め次第なので、不動産会社に確認しておきましょう。

利益が出たらかかる譲渡所得税

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格−（購入時の価格などの取得費＋売却時の費用）」で計算します。税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で変わります。

所有期間が5年前後の場合は、売る時期を少しずらすだけで税率が大きく変わることがあります。

自宅のマンションなら使える特例

住んでいたマンションを売る場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」が使えます。また、所有期間が10年を超えるマイホームには、税率が下がる軽減税率の特例もあります。特例には細かい要件があり、制度が改正されることもあるため、実際に使えるかどうかは税務署や税理士に確認してください。なお、賃貸に出している投資用のマンションには、マイホーム向けの特例は使えません。

売却代金で完済できる場合

決済の日に買主から受け取った代金でローンを一括返済し、同時に抵当権（金融機関の担保）を抹消します。売る前に借入先の金融機関へ残高を確認し、一括返済の手続きや手数料を聞いておきましょう。

売却代金だけでは足りない場合

査定額がローン残高を下回る場合は、不足分を貯蓄などで補う必要があります。抵当権が残ったままでは買主が見つからないため、まずは今の残高と査定額を並べて、いくら足りないのかを把握することが先決です。資金の準備が難しいときは、早めに金融機関と不動産会社に相談しましょう。

オーナーチェンジのメリット・デメリット

買主はすぐに家賃収入を得られるため、投資目的の買い手にとっては魅力があります。売主にとっても、入居者に退去してもらう必要がなく、売れるまでの間も家賃が入るのは安心材料です。

一方で、入居者がいる部屋には自分で住めないため、マイホームを探している人は買い手になりません。特にファミリー向けの広い部屋は、空室にしてから売るほうが高く売れる傾向があります。

価格は「利回り」で見られる

オーナーチェンジの物件は、家賃収入に対して価格が見合っているか（利回り）で判断されます。今の家賃が相場より高い場合、次の入居者からは家賃が下がる可能性があると見られ、評価が伸びないこともあります。入居者から預かっている敷金は、返す義務ごと買主に引き継がれるのが一般的です。賃貸借契約書や家賃の入金記録をそろえておきましょう。

建物の管理状態が価格を左右する

築年数が同じでも、大規模修繕がきちんと行われているか、修繕積立金が十分にたまっているかで評価は大きく変わります。長期修繕計画や修繕の履歴を見せられるようにしておくと、買い手の不安を減らせます。逆に、修繕積立金が不足していて近く値上げや一時金の徴収が予定されている場合は、価格交渉の材料にされやすくなります。

リフォームはしてから売るべき？

売る前に室内を大きくリフォームしても、その費用ほど価格が上がるとは限りません。買い手が自分好みに直したいと考えることも多いため、まずはハウスクリーニングや簡単な補修にとどめ、査定のときにリフォームの必要性を相談するのがおすすめです。共用部分の傷みは個人では直せないため、気になる場合は今の状態のまま買い取ってもらえる買取も検討しましょう。

仲介が向いているケース

那覇市やその周辺の人気エリアにある、築年数が浅い、駐車場が確保できるなど、条件のよいマンションは仲介で高く売れる可能性があります。売却まで半年ほど待てるなら、まずは仲介で売り出してみるのもよいでしょう。

買取が向いているケース

住み替えや相続で期限がある、近所に知られずに売りたい、築古や塩害で仲介では買い手がつきにくい、といった場合は買取が向いています。売却を急ぐ場合の考え方は沖縄で不動産を早く現金化する方法でもくわしく紹介しています。

買取価格は会社によって大きく変わります。買い取った物件をリフォームして転売する会社は、その利益や経費を差し引くため、相場の6〜7割ほどの提示になることが多いといわれます。複数社の金額と、その根拠を比べてから決めましょう。

相場に合った価格で売り出す

最初の売り出し価格が高すぎると、内覧の申し込みが入らず、結局は値下げを重ねることになりがちです。同じマンションや近くの似た物件の価格を参考に、根拠のある価格を設定しましょう。

内覧の前に部屋を整える

水回りの掃除や換気、不要な荷物の片付けをしておくだけでも、部屋の印象は大きく変わります。湿気の多い沖縄では、カビやにおい対策も忘れずに行いましょう。

信頼できる会社に相談する

高い査定額だけで会社を選ぶと、売れずに値下げを求められたり、契約直前に減額されたりすることがあります。金額の根拠をていねいに説明してくれるか、売主の事情に合わせて仲介と買取の両方を提案してくれるかを、会社選びの基準にしましょう。