住まなくても固定資産税と管理費がかかり続ける

空き家でも、持っている限り毎年固定資産税（市街化区域なら都市計画税も）がかかります。さらに、草刈りや通風、雨漏りの補修、火災保険料、県外から様子を見に来る交通費なども必要です。1年あたりでは大きくなくても、数年放置すると合計額はかなりの金額になります。

特定空家・管理不全空家になると税金が上がる

家が建っている土地は「住宅用地の特例」によって、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に軽くなっています。しかし、管理が行き届かず市町村から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、この特例が外れて土地の税金が大きく上がります。特定空家で改善命令にも従わない場合は、50万円以下の過料が科されることもあります。

塩害・台風・白アリで傷みが早く進む

沖縄に多い鉄筋コンクリート造の家は丈夫な反面、潮風に含まれる塩分でコンクリートの中の鉄筋がさび、ひび割れや外壁のはがれが起きることがあります。人が住んでいない家は換気がされず、湿気やカビ、白アリの被害にも気づきにくくなります。傷みが進むほど査定額は下がり、売りにくくなっていきます。

近隣への被害や相続手続きの複雑化

台風で外壁や屋根の一部、ブロック塀が飛んだり崩れたりして隣家や通行人に被害を与えると、所有者が責任を問われるおそれがあります。また、相続登記をしないまま相続人の誰かが亡くなると、権利を持つ人がさらに増え、売却の話し合いがまとまりにくくなります。

特例を使える主な要件

国税庁や市町村の案内で確認できた主な要件は次のとおりです。

相続人が複数いる場合は、それぞれが要件を満たせば各自で特例を使えます。また、売却したことをほかの相続人に通知するといった手続きも必要です。制度は改正されることがあるため、実際に使えるかどうかは税務署や税理士に確認してください。

被相続人居住用家屋等確認書の取り方

特例を使うには、空き家がある市町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を交付してもらう必要があります。これは、亡くなった方が一人で住んでいたこと、相続後に空き家のままだったことなどを市町村が確認する書類です。申請には、主に次のような書類を用意します。

• 亡くなった方の住民票の除票の写し
• 相続人の住民票の写し（相続の直前から売却まで、その家に住んでいないことがわかるもの）
• 売買契約書の写しなど、売った日がわかる書類
• 電気・水道・ガスの使用を止めた日がわかる書類、または空き家バンクへの登録や「現況空き家」として広告されたことがわかる書類など
• 取り壊した場合は、建物の閉鎖事項証明書や更地の写真など

必要な書類や申請の窓口は市町村によって異なり、交付までに1週間ほどかかる自治体もあります。確定申告の時期は窓口が混みやすいので、売却が終わったら早めに申請しましょう。電気や水道の契約を止めた記録は後から必要になることがあるので、解約の通知や最後の請求書は捨てずに保管しておくと安心です。

確定申告で必要な書類

特例は、売った年の翌年に確定申告をして初めて使えます。確認書のほかに、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、家と土地の登記事項証明書など、家を残したまま売った場合は耐震基準適合証明書などが必要です。

特例が使えない・使いにくいケース

• 昭和56年6月以降に建てられた家や、マンションの一室
• 親と子が同居していた家（相続の直前にほかに住んでいた人がいる場合）
• 相続した後に、相続人が住んだり人に貸したりした家
• 期限（相続から3年を経過する日の属する年の12月31日）を過ぎてから売った場合

沖縄で多い鉄筋コンクリート造の古い家では、耐震基準を満たしていることの証明を取るのが難しく、改修費もかさみやすい傾向があります。その場合は、取り壊して土地で売るか、買主が売却の翌年2月15日までに取り壊す形にするかを、買主と相談して決めることになります。

そのまま売る場合

建物を残したまま「古家付き土地」として売る方法です。解体費用をかけずに済み、まだ使える家なら、リフォームして住みたい人や賃貸に出したい人が買い手になります。3,000万円特別控除を使う場合は、売却後に買主が耐震改修や取壊しをする形でも要件を満たせることがあるため、契約の前に買主とその点を話し合っておくことが大切です。

解体して更地で売る場合

解体費用は、ある大手不動産会社のコラムでは鉄筋コンクリート造で1坪あたり約7万円が目安とされており、ブロック塀や庭木の撤去は別にかかることがあります。また、家を壊すと住宅用地の特例が外れ、翌年からの土地の固定資産税が上がります。更地にしてからなかなか売れないと、解体費と税金の両方が負担になってしまいます。

迷ったら解体の前に査定を

解体したほうが高く売れるかどうかは、立地や土地の形、建物の状態によって変わります。自己判断で解体や大きな修繕をする前に、まずはそのままの状態で査定を受け、「古家付きの価格」「更地にした場合の価格」「解体費」を並べて比べてから決めましょう。自治体によっては、空き家の解体に補助金が出る場合もあるので、あわせて確認しておくと安心です。

売る前に家族で確認しておきたいもの

片付けを始める前に、権利証（登記識別情報）や固定資産税の納税通知書、通帳、保険証券、建築時の図面や購入時の契約書などの書類を探しておきましょう。購入時の契約書が見つかれば取得費を証明でき、税金が軽くなることがあります。仏壇や位牌（トートーメー）、写真や形見の品をどうするかも、相続人どうしで先に話し合っておくとトラブルを防げます。

片付けにかかる費用の目安

家具や家電、生活用品の処分を業者に頼むと、量によって数万円から数十万円かかることがあります。一軒家まるごとの片付けは、県外から何度も通って自分たちで行うのは大変です。見積もりは複数の業者から取り、作業内容と追加料金の有無を確認してから依頼しましょう。

買取なら家財が残ったままでも相談できる

仲介で売る場合は、内覧に備えて家の中を空にするのが一般的です。一方、不動産会社に直接売る買取では、家財が残ったままの状態でも買い取ってもらえることがあります。残った家財をどちらが処分するかは、査定の段階で確認しておきましょう。空き家を買取で売る方法は、沖縄の空き家を買取で売る方法でも紹介しています。

現地に行かずに進められること

査定の相談や物件資料のやり取りは、電話やメール、オンライン会議で行えます。売買契約書への署名や登記の書類も郵送でやり取りできることが多く、決済の日に司法書士に手続きを任せれば、何度も沖縄へ足を運ばずに売却まで進められるケースもあります。沖縄不動産買取本舗でも、遠方にお住まいの方には電話やZOOMでのご相談をお受けしており、沖縄県内全域の物件にお伺いしています。

相続人が複数いるときは窓口役を決める

兄弟が沖縄と県外に分かれて住んでいる場合は、不動産会社とやり取りする窓口役を1人決めておくと話が進みやすくなります。売って代金を分ける「換価分割」にするなら、遺産分割協議書にその旨を書いておきます。相続人が3人以上だと3,000万円特別控除が1人あたり2,000万円になる点も、税額の見通しを立てるときに押さえておきましょう。相続の換価分割や司法書士の紹介まで相談できる不動産会社を選ぶと、手続きの負担を減らせます。

売れるまでの管理も忘れずに

売却が決まるまでは、近くに住む親族や管理サービスに、通風や郵便物の確認、草刈りを頼んでおくと安心です。特に台風シーズンの前には、雨戸や窓の施錠、飛ばされそうな物の片付けを済ませておきましょう。電気・水道を止めるかどうかは、管理の必要性と特例の確認書類の両方を考えて決めるのがおすすめです。

仲介が向いているケース

那覇市周辺など需要の多いエリアにあり、建物の状態も比較的よい空き家なら、仲介で時間をかけて買い手を探すことで、相場に近い価格で売れる可能性があります。特例の期限まで余裕があり、片付けや内覧の対応ができる方には仲介が向いています。

買取が向いているケース

塩害や雨漏りなど傷みが目立つ家、家財が多く残っている家、県外に住んでいて管理や内覧の対応が難しい場合、特例の期限が迫っている場合は、買取が向いています。不動産会社が直接買主になるため、売れるまで待つ期間がなく、売却時期の見通しが立てやすいのが特徴です。買取から引き渡しまでの手順は買取り・仲介の流れで紹介しています。