不動産買取りの適正価格の調べ方
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- 不動産買取りの適正価格の調べ方
適切な不動産価格を知りましょう！
土地の路線価、上物の価値、販売実例、
そのエリアの賃貸相場を基にした収益性、
需要と共有・タイミングなど、
不動産の価値を決めるファクターは様々です。
不動産を売却するときには、適切な不動産価格を
知ることがとても大切になります。
沖縄不動産買取本舗では、物件売却をお考えの売主様に、
適切な不動産価値をお伝えしております。
それを元に販売計画を立ててまいります。
ここでは、適切な不動産価値を算出する考え方を
お伝えいたします。
公平で正直なお見積もりをお約束いたします。
- 土地の
価格 - 上物の
価値 - 類似の
売買実例 - 賃貸相場を
基にした収益性 - 需要と供給
タイミング
土地の価格(坪単価×坪数)
土地の価格は、基本的に「坪単価（または㎡単価）×土地の面積」を基準に算出します。ただし、坪単価は周辺の取引相場だけで決まるものではありません。駅からの距離や接道状況、土地の形状、間口の広さ、日当たり、用途地域なども考慮されるため、同じエリアでも土地ごとに価格は異なります。これらの条件を総合的に評価し、適正な土地価格を算出します。
上物の価値(築年数・建物の状態)
基本は、建物の構造、メーカー、築年数、現地にて建物の状態を確認して算出します。それと合わせて再調達価格に基づいた建物の評価も加味しながら査定いたします。基本的に木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、RC47年の対応年数が設けられており、対応年数が残っていれば建物の価値を認められる場合が多いです。
近隣での同一規模不動産の販売実例
査定では、近隣エリアで実際に売買された物件の価格や、現在販売されている類似物件の相場を参考にします。同じような条件の物件がいくらで取引されているかを比較することで、市場価格に近い適正な買取価格を算出できます。実際の不動産売買の現場では、この販売事例が重視される場合が多々あります。
近隣エリアの賃貸相場を基にした収益性
賃貸需要が高い地域や、投資用として活用しやすい物件は、家賃相場や想定利回りが不動産の買取り価格に大きく影響します。特に私たちのような賃貸不動産オーナーは、融資金額、融資期間と、賃貸収益とのバランス、利回りを重視するので、購入後の収益が期待できる不動産ほど評価が高くなる傾向があり、立地や周辺の需要も重要な判断材料となります。
需要と供給のバランス、タイミング
不動産価格は、市場の需要と供給、景気や金利の動向などによって日々変化しています。エリアによって需要が多いエリアでは不動産も高額であることはわかりやすい話ですし、不動産仲介を通じて実需(その不動産に住みたい個人)に販売する場合は、その条件で探している人がいるかどうかのタイミング次第で価格が変動します。
沖縄不動産買取本舗なら適切な買取り価格の算出を
無料で行わせていただきます！
沖縄不動産買取本舗の買取り本舗では、
土地の価値、上物の価値、近隣での売買事例、
収益性を加味し、適切で公平な買取り価格の算出を
行わせていただきます。不動産の査定は、
日本一正直な不動産屋 あさひ不動産 森が担当致します。
沖縄の不動産買取 沖縄不動産買取本舗の不動産買取りの適正価格算出例
名護市 築16年 RC造マンション1棟 6室
買取り査定価格：8,200万円
| 戸数 | 6戸（駐車場6台） |
|---|---|
| 敷地面積/坪数 | 403.4㎡（122坪） |
| 延床面積/坪数 | 322.68㎡（97.6坪） |
| 築年数/構造 | 16年（2010年築）／RC造 3階建 |
| 年間想定収入 | 490万円（現況賃料） |
| 年間想定支出 | 約147万円（管理費・修繕費・税金等） |
買取り査定価格決定理由
名護市の築16年・RC造3階建て、6戸の1棟マンションです。現況の年間賃料収入は約490万円、管理費・修繕費・税金等の年間支出は収入の約3割（約147万円）を見込み、手残りは年間約343万円です。査定価格8,200万円に対する表面利回りは約6.0%になります。RC造は法定耐用年数が47年あり、残り約31年と長いため、金融機関の融資期間を取りやすく、長期保有に向いた物件です。また、現在の賃料は周辺相場よりやや低めで、入居者の入れ替わりに合わせて1戸あたり月1万円程度見直せば、年間で約72万円の増収（想定利回り約6.9%）が見込めます。駐車場も6台（戸数に対して100%）確保されており、車社会の名護市では入居付けの強みになります。こうした賃料の伸びしろと建物の耐久性を評価し、現況の収益をもとに8,200万円と査定しました。
名古屋市天白区 築47年 区分マンション 5DK
買取り査定価格：350万円
| 間取り/戸数 | 5DK／1戸 |
|---|---|
| 専有面積/坪数 | 93.54㎡（28.29坪） |
| 築年数 | 47年（昭和53年築） |
| 構造 | RC造（区分所有） |
| 年間想定収入 | 105.6万円（リフォーム後の想定家賃 月8.8万円） |
| 年間想定支出 | 31.4万円（管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税） |
買取り査定価格決定理由
築47年（昭和53年築）の団地タイプの区分マンションで、室内は内装・水回りとも建築当時に近い状態でした。そのままでは貸すことも売ることも難しく、実需（ご自身で住まれる方）向けに売り出すと時間がかかる物件です。当社では自社でのリフォーム（約50万円）を前提に、リフォーム後の想定家賃 月8.8万円（年間105.6万円）から価格を逆算しました。リフォーム費用を含めた総額400万円に対して表面利回り約26.4%、管理費・修繕積立金と税金（年間31.4万円）を差し引いた実質利回りでも約18.5%を確保できる価格として、350万円と査定しました。築年数の古い区分マンションは評価が低くなりがちですが、賃貸需要のあるエリアであれば、リフォーム後の家賃収入から価格を算出することで、一般的な買取り価格より高い査定が可能です。
長久手市 築30年 RC造マンション1棟 1LDK 7室
買取り査定価格：5,500万円
| 間取り/戸数 | 1LDK／7戸 |
|---|---|
| 敷地面積/坪数 | 381.59㎡（115.43坪） |
| 延床面積/坪数 | 288㎡（87.12坪） |
| 築年数 | 30年（査定時） |
| 構造 | RC造 |
| 積算評価額 | 約6,546万円（土地 約5,151万円＋建物 約1,395万円） |
買取り査定価格決定理由
長久手市の築30年・RC造の1棟マンション（1LDK×7戸）です。築年数は経っていますが、RC造のため建物の評価が残っており、土地と建物を合わせた積算評価額は約6,546万円（土地：前面路線価135,000円×381.59㎡＝約5,151万円、建物：固定資産税評価額 約1,395万円）となります。積算評価額を下回る価格であれば、金融機関の担保評価が購入価格を上回るため融資を受けやすく、安定して保有できます。加えて長久手市は名古屋市に隣接し、人口が増えてきた成長エリアで、今後も賃貸需要が見込めます。この担保価値と立地を評価し、積算評価額の約84%にあたる5,500万円と査定しました。
みよし市 築7年 木造アパート1棟 1K 8室
買取り査定価格：4,500万円
| 間取り/戸数 | 1K／8戸 |
|---|---|
| 敷地面積/坪数 | 608.06㎡（183.93坪） |
| 延床面積/坪数 | 241.59㎡（73.08坪） |
| 築年数 | 7年 |
| 構造 | 木造 |
| 管理形態 | サブリース（一括借上げ） |
買取り査定価格決定理由
みよし市の築7年・木造2階建てのアパート（1K×8戸）で、大手サブリース会社による一括借上げ（サブリース）契約が付いた物件です。サブリースは賃料が相場より低めに設定されるため収益性は下がりますが、空室や家賃滞納のリスク、入居者対応などの管理の手間をサブリース会社が負うため、毎月の収入が安定し、手間をかけずに保有できるのが利点です。築7年と建物が新しく、当面は大きな修繕費がかからないことも評価し、利回りよりも安定性と保有の手軽さを重視する賃貸経営に適した物件として、4,500万円と査定しました。
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