仲介の査定額は「このくらいで売れそう」という予想

仲介の査定額は、不動産会社が買い手を探した場合に、おおむね3ヶ月程度で売れると見込む価格です。あくまで予想なので、その金額で売れる保証はありません。実際には買い手との交渉で値下がりすることもあり、売れるまでの期間も読みにくいのが特徴です。

買取の査定額は「この金額で買います」という提示

買取の査定額は、不動産会社自身が買主として支払う金額です。条件に合意すれば、その金額がそのまま売却価格になります。仲介のように買い手を待つ必要がなく、仲介手数料もかかりません。

仲介査定と買取査定の違いを表で比較

仲介で売る場合は、売却価格から仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税が上限）などを差し引いた金額が手元に残ります。買取と比べるときは、査定額そのものではなく「最終的にいくら手元に残るか」で比べるのがポイントです。

基本は「再販できる価格」から費用と利益を差し引く

リフォームして転売する一般的な買取業者の場合、買取価格はおおむね次の考え方で決まります。

買取価格 ＝ 再販できそうな価格 －（修繕・リフォーム費用＋諸経費＋販売の経費＋会社の利益）

つまり、査定ではまず「この物件を直して売るといくらになるか」を考え、そこから必要なお金を引いていきます。修繕が多く必要な物件や、売れるまで時間がかかりそうな物件ほど、差し引く金額が大きくなります。

差し引かれる主な費用とリスク

• 修繕・リフォーム費用：内装の張り替え、水回りの交換、外壁や屋上防水の補修など
• 税金や登記などの諸経費：買主として負担する登記費用や税金など
• 持っている間のコスト：売れるまでの固定資産税、管理費、借入の金利など
• 販売の経費：広告費や、再販時の仲介手数料など
• 売れ残りや値下がりのリスク：想定どおりの価格で売れないリスク
• 会社の利益

買取価格は相場の何割くらいになる？

買取価格は、仲介で売れる価格（相場）の7〜8割程度とする解説が多く見られます。立地がよく築年数が浅いなど、再販しやすい物件ほど割合は高くなり、大がかりな修繕が必要な物件や買い手が限られる物件ほど低くなる傾向があります。

なお、沖縄不動産買取本舗では、一般的な買取業者は相場の6〜7割程度を提示することが多いと見ています。割合はあくまで目安なので、提示された金額の内訳を聞くことが大切です。

買い取った後の使い道で、差し引く金額は変わる

すべての買取業者が転売を前提にしているわけではありません。買い取った物件を自社の賃貸物件として持ち続ける会社の場合、転売の利益や再販の経費を見込む必要がないため、その分だけ買取価格を高くしやすくなります。

沖縄不動産買取本舗も、転売ではなく自社の賃貸業の物件として不動産を買い取っています。転売益や中間マージン、仲介手数料が発生しないため、買取価格は周辺相場の8〜9割が目安です。高く買い取れる理由は高価買取の秘密でくわしく紹介しています。

立地と土地の条件

最寄りのバス停や幹線道路までの距離、学校や商業施設への近さ、那覇方面への通勤のしやすさなどの立地は、再販価格や家賃の見込みに直結します。土地の広さや形、前面道路の幅、角地かどうか、道路より低い土地や傾斜地ではないかも確認されます。

建物の状態（沖縄では塩害・シロアリ・雨漏りに注意）

買取の査定でもっとも金額に響きやすいのが、修繕費に直結する建物の状態です。沖縄ではRC造（鉄筋コンクリート造）の住宅が多い一方で、潮風による鉄筋のさびやコンクリートのひび割れ、屋上からの雨漏り、シロアリ被害などが見られることがあります。こうした傷みが大きいほど修繕費が見込まれ、査定額は下がりやすくなります。

法律上の条件

建物を建て替えられるかどうかは、買取の査定で大きなポイントです。道路にきちんと接していない（接道義務を満たさない）ため再建築できない土地や、原則として建物を建てられない市街化調整区域の物件などは、使い道が限られるため評価が下がったり、会社によっては買取を断られたりすることもあります。用途地域や建ぺい率・容積率も確認されます。

権利関係と境界

相続登記が済んでいるか、共有名義になっていないか、借地ではないか、未登記の増築部分がないか、隣地との境界がはっきりしているかなども確認されます。権利関係が複雑な物件は手続きに手間がかかるため、その分が金額や期間に反映されることがあります。

残置物や入居者、引渡しの条件

家具や荷物が残っているか、賃貸中で入居者がいるか、いつ引き渡せるかといった条件も査定に影響します。荷物の処分を会社側が引き受ける場合は、その費用が差し引かれるのが一般的です。

リフォームや大がかりな修繕はしなくてよい

「少しでも高く買ってもらうために直しておこう」と考える方もいますが、買取では基本的におすすめしません。買取業者は自社で手配するため修繕を安く済ませられることが多く、売主がかけたリフォーム費用ほど査定額が上がるとは限らないからです。今の状態のまま査定を受けて大丈夫です。

物件の情報を正直に、まとめて伝える

雨漏りやシロアリ、設備の故障など、知っている不具合は最初に伝えておきましょう。後から見つかると、正式な金額の段階や契約の直前に減額されることがあります。反対に、屋上防水や給湯器の交換など、過去に行った修繕は日付や費用がわかる資料と一緒に伝えると、評価につながることがあります。

書類をそろえて、不明な点を減らしておく

登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、建物の図面、測量図や境界の資料、賃貸中なら賃貸借契約書などをそろえておくと、会社が調べる手間やリスクが減り、査定もスムーズです。わからない点が多いと、会社はその分のリスクを金額に見込みがちです。

引渡し時期や条件を整理しておく

「いつまでに売りたいか」「荷物はどこまで片付けられるか」「引越し先は決まっているか」などを整理して伝えると、会社も条件を組み立てやすくなります。急いでいる事情を伝えるのは悪いことではありませんが、その事情につけ込んで極端に安い金額を出す会社には注意しましょう。

概算か、現地確認後の正式な金額か

電話やメールで出た概算と、現地を見たうえでの正式な金額を同じように比べるのは危険です。概算の場合は「現地確認の後に金額が変わる可能性があるか」「変わるならどんな場合か」を聞いておきましょう。

減額の条件と費用の負担

荷物の処分費、測量費、解体費などを売主と会社のどちらが負担するのかで、手取りは大きく変わります。売却後に不具合が見つかったときの責任（契約不適合責任）を免除してもらえるかどうかも、あわせて確認しておくと安心です。

金額の根拠を説明してくれるか

「修繕費をいくら見込んでいるのか」「なぜこの金額になるのか」を具体的に説明してくれる会社は信頼しやすいといえます。買い取った後に物件をどうするのか（転売か、賃貸として持つのか）も聞いてみると、金額の違いに納得しやすくなります。会社選びのチェックポイントは沖縄の不動産買取業者の選び方でくわしく解説しています。

仲介の査定額も並べて判断する

買取の金額が妥当かどうかを判断するには、仲介で売った場合の見込み額も知っておくと役立ちます。仲介の手取り額と期間、買取の手取り額と期間を並べれば、「差額を払ってでも早く確実に売るか」を落ち着いて判断できます。買取と仲介の両方を扱う会社なら、一度の相談で両方の金額を聞けます。