即買取は不動産会社が直接買主になる売り方

即買取とは、不動産会社に物件をそのまま買い取ってもらう売り方です。一般の買い手を探す「仲介」と違い、査定をした会社自身が買主になるので、金額と条件に納得すればすぐに契約へ進めます。広告を出したり、内覧に対応したりする必要もありません。

買い取った会社は、その物件をリフォームして転売したり、自社で賃貸物件として持ち続けたりします。どちらを目的にしているかで、提示される金額にも違いが出ます（くわしくは後ほど説明します）。

「買取保証」とはどう違う？

「買取」には、即買取のほかに買取保証（買取保証付き仲介）という方法もあります。まず期限を決めて仲介で売り出し、その期限までに売れなかった場合に、あらかじめ決めておいた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。

買取保証は「高く売れる可能性を残しつつ、最後は必ず売れる」のが魅力ですが、売り出し期間のぶん時間はかかります。保証される価格も相場より低く設定されるのが一般的です。売らなければならない期日まで余裕がない場合は、即買取のほうが現実的です。

即買取のメリットとデメリット

即買取の主なメリットは次のとおりです。

• 現金化が早い：買い手探しがないため、決済日を決めて動けます。
• 仲介手数料がかからない：会社が直接買主になるため、原則として仲介手数料は不要です。
• 売却後の責任を負いにくい：引き渡し後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を免除する条件で契約できることが多くあります。
• 周囲に知られにくい：広告やチラシを出さないため、近所に売却を知られずに進められます。

一方、デメリットは売却価格が仲介より低くなりやすいことと、会社によっては買い取れない物件があることです。この2点を理解したうえで選びましょう。

相談から決済までの目安

即買取の期間は、物件の状態や書類のそろい具合によって変わりますが、おおよその目安は次のとおりです。

すべてが順調に進めば、相談から1〜2週間ほどで現金を受け取れることもあります。広告などで「最短即日」「48時間で現金化」とうたう会社もありますが、これはあくまで条件がそろった場合の最短です。権利関係の確認や登記の準備が必要なため、多くの場合は数週間〜1ヶ月程度を見込んでおくと安心です。

期間が延びやすいケース

次のような場合は、買取そのものではなく、その前の手続きに時間がかかります。

• 相続登記が済んでいない：亡くなった方の名義のままでは売れないため、先に名義変更が必要です。
• 共有名義で、全員の同意が取れていない：兄弟などで共有している場合、全員がそろって契約する必要があります。
• 住宅ローンが残っている：決済のときに完済し、抵当権を抹消する段取りを金融機関と調整します。
• 土地の境界がはっきりしない：隣地との境界確認や測量が必要になることがあります。

「急いでいる」とわかっているなら、権利証や固定資産税の納税通知書、本人確認書類などを早めにそろえ、気になる事情は最初の相談で伝えておくのが近道です。

買取価格は相場の何割くらい？

一般的に、買取価格は市場で売れる価格（相場）の6〜8割程度が目安といわれます。たとえば仲介なら3,000万円で売れそうな物件でも、買取では2,000万円前後になることがあるということです。

ただし、この割合は会社によって大きく変わります。同じ物件でも、査定する会社によって数百万円単位で差が出ることも珍しくありません。

買取価格が相場より低くなる理由

転売を目的とする買取業者の場合、買取価格はおおむね次のように考えられています。

買取価格 ＝ 転売できそうな価格 − リフォーム費用 − 税金や諸経費 − 会社の利益

差し引く金額が大きいほど、買取価格は下がります。逆に、自社で賃貸物件として長く持つことを目的に買い取る会社は、転売の利益や売却時の経費を見込む必要がないため、比較的高い金額を出せることがあります。提示された金額だけでなく、「その会社は買った後どうするのか」も確認してみましょう。

「急いでいる」と価格は下がる？

売主が急いでいることを知ると、足元を見て低い金額を出す会社もあります。急ぐ事情を隠す必要はありませんが、「いつまでに現金が必要か」と「いくらなら売れるか」は分けて考えるのがポイントです。期限に間に合う範囲で2〜3社に査定を頼み、金額の根拠を比べるだけでも、相場からかけ離れた金額で売ってしまうリスクを減らせます。

また、仲介で売ると仲介手数料がかかり、売れるまでの固定資産税や管理費も負担し続けることになります。即買取と仲介を比べるときは、売却価格だけでなく最終的な手取り額で比べると、思ったほど差がないこともあります。

即買取が向いているケース

• 支払いの期限がある：転職や事業の資金繰り、ローンの返済、納税など、お金が必要な時期が決まっている。
• 離婚や住み替えで早く整理したい：財産分与や新居の購入に合わせて、売却時期を確定させたい。
• 相続した不動産を早く分けたい：売却代金を相続人で分ける場合、金額と時期が早く決まると話し合いがまとまりやすくなります。
• 近所に知られずに売りたい：広告を出さずに売却を終えられます。

沖縄ならではの即買取が向く物件

沖縄の住宅は、台風や潮風による塩害、シロアリの影響を受けやすい環境にあります。外壁のひび割れや鉄筋のさび、雨漏りがある家は、仲介では買い手がつきにくく、売り出しが長引きがちです。即買取なら、修繕や片付けをしないまま今の状態で売れることがほとんどです。

また、離島の物件や、県外にお住まいの方が相続した実家なども、仲介では内覧対応や管理の負担が大きくなりやすい物件です。何度も来沖せずに売却を終えたい場合も、即買取は相性のよい方法です。早く現金化する方法を仲介・リースバックなども含めて比べたい方は、沖縄で不動産を早く現金化する方法もあわせてご覧ください。

仲介や買取保証が向いているケース

反対に、売却期限に余裕があり、立地がよく状態も良好な物件なら、仲介のほうが高く売れる可能性があります。「数ヶ月は待てるが、期限は決まっている」という場合は、買取保証付きの仲介を検討するのもひとつの方法です。買取と仲介の両方を扱う会社に相談すれば、それぞれの金額と期間を比べたうえで選べます。

契約直前・契約後の減額に注意する

即買取でとくに多いトラブルが減額です。最初に高い概算金額を出して他社と比べさせないようにし、現地確認や契約直前になって「雨漏りがあった」「シロアリ被害がある」「残置物の撤去費がかかる」などの理由で大きく値下げする手口があります。急いでいる売主ほど、今さら他社に切り替えられずに応じてしまいがちです。

防ぐためには、最初の査定の段階で建物の不具合や荷物の量を正直に伝え、「この金額から下がる可能性があるのはどんな場合か」を確認しておくことが大切です。

契約書の特約と費用負担を確認する

売買契約書には、測量の結果で面積が違った場合の精算や、契約後に見つかった不具合の扱いなどを定めた特約が入っていることがあります。契約不適合責任が本当に免除されているか、残置物の撤去や測量の費用をどちらが負担するかも、署名する前に書面で確認しましょう。わからない条文は、その場で説明を求めて問題ありません。

契約を急かす業者・相場より大幅に安い業者は避ける

「今日決めてくれればこの金額で」と即決を迫る、金額の根拠を説明しない、宅地建物取引業の免許番号がはっきりしない、といった業者は避けたほうが安全です。急いでいるときこそ、少なくとも2〜3社の金額と条件を比べてから決めましょう。業者の見分け方は沖縄の不動産買取業者の選び方でくわしく解説しています。

即買取に対応できない物件もある

建物の状態や権利関係によっては、会社によって買取を断られたり、金額が大きく下がったりすることがあります。1社に断られても、別の会社なら買い取れる場合もあるので、あきらめずに相談してみましょう。