仲介：時間はかかるが高く売りやすい

不動産会社に買い手を探してもらう、もっとも一般的な売り方です。市場で広く買い手を募るため、相場に近い価格で売れる可能性があります。その反面、いつ売れるかは買い手次第です。内覧の対応や価格交渉も必要になり、売れるまでの期間が読みにくいのが難点です。

買取：早く確実に現金化できる

不動産会社が直接買主になる方法です。買い手を探す期間がないため、スピードと確実さに優れています。仲介手数料がかからないこと、内覧の対応が不要なこと、売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を免除してもらえる場合が多いこともメリットです。

リースバック：売った後も住み続けられる

自宅を売却して現金を受け取り、そのまま賃貸として住み続ける方法です。住み慣れた家を離れずに資金を得られますが、売却後は毎月の家賃がかかります。売却価格も相場より低めになりやすい点に注意が必要です。

不動産担保ローン：手放さずに資金を用意する

不動産を担保にお金を借りる方法です。所有権は手元に残りますが、あくまで借金なので、利息を含めた返済が続きます。「一時的に資金が必要なだけ」という場合以外は、慎重に検討したい方法です。

相続した実家や土地を早く分けたい

親から相続した不動産を兄弟で分ける場合、売却して代金を分ける「換価分割」がよく使われます。仲介で売れるのを待っていると、その間の固定資産税や管理の負担を誰が持つかで話がこじれることもあります。買取なら売却時期と金額が早く確定するため、相続人どうしの話し合いもまとまりやすくなります。本土にお住まいの相続人が多い場合も、電話やオンラインでのやり取りで進められます。

空き家や古い家で、傷みが気になる

沖縄の住宅は、台風や潮風による塩害、シロアリの被害を受けやすい環境にあります。外壁のひび割れや鉄筋のさび、雨漏りなどがあると、仲介ではなかなか買い手がつかないこともあります。買取であれば、修繕や片付けをしないまま、今の状態で売れることがほとんどです。

離島の物件で、買い手が見つかりにくい

宮古島や石垣島、久米島などの離島の物件は、本島に比べて買い手の数が限られます。仲介では売却が長引きやすいため、早く現金化したい場合は買取も選択肢に入れておくと安心です。

住み替えやローンの返済など、期限がある

転勤や住み替え、離婚による財産分与、ローンの返済など、「いつまでにお金が必要」という期限がある場合は、売れる時期が読めない仲介はリスクになります。決済日を決めて動ける買取なら、資金計画も立てやすくなります。

買取価格が相場より低くなる理由

多くの買取業者は、買い取った不動産をリフォームして転売し、その差額で利益を出しています。そのため、買取価格はおおむね「転売できそうな価格」から、リフォーム費用、転売までの税金や諸経費、自社の利益を差し引いて決まります。差し引く金額が大きい会社ほど、提示される買取価格は低くなります。

査定額を左右する主なポイント

• 立地：駅やバス停、学校、商業施設までの距離、那覇市への通勤のしやすさなど
• 土地の条件：広さ、形、前面道路の幅、接道の状況、用途地域など
• 建物の状態：築年数、構造（RC造か木造か）、塩害や雨漏り、シロアリ被害の有無
• 権利関係：相続登記の状況、借地かどうか、未登記の建物がないかなど

沖縄ではRC造（鉄筋コンクリート造）の住宅が多く、木造より長く使えると評価されることもあります。一方で、塩害による鉄筋のさびやコンクリートのひび割れが進んでいると、評価が下がる要因になります。

買取の目的によって価格は変わる

転売ではなく、自社で賃貸物件として長く持つことを目的に買い取る会社もあります。この場合は転売の利益や売却時の経費を見込む必要がないため、一般的な買取業者より高い価格を提示できることがあります。買取を依頼するときは、その会社が「何のために買い取るのか」も確認してみるとよいでしょう。

複数の会社に査定を依頼する

買取価格は会社によって大きく変わります。一般的な買取業者は、転売時の利益やリフォーム費用を見込むため、相場の6〜7割程度の価格を提示することが多いといわれます。1社だけで決めず、複数の会社の査定額と、その根拠を比べることが大切です。

必要な書類を早めにそろえる

登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、本人確認書類、物件の図面などを早めに用意しておくと、契約から決済までがスムーズです。

相続登記を先に済ませておく

相続した不動産は、相続登記で名義を変えないと売却できません。2024年4月からは相続登記が義務化されているため、売却を考えているなら早めに司法書士へ相談しておきましょう。

「早く売りたい」事情につけ込まない会社を選ぶ

急いでいることを伝えると、相場よりかなり安い金額を提示されることもあります。最初に高めの概算を出し、契約直前に理由をつけて減額する会社にも注意が必要です。金額の根拠を丁寧に説明してくれるかどうかを、会社選びの基準にしましょう。

譲渡所得税

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。税率は所有期間によって異なり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば約20％、5年以下なら約39％です。

使える特例

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除：自分が住んでいた家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
• 相続した空き家の3,000万円特別控除：一定の条件を満たす相続空き家を売った場合に使える特例です。
• 相続税の取得費加算の特例：相続税を払った方が、相続から一定期間内に売った場合に、相続税の一部を取得費に加えられます。

特例には細かい条件や期限があり、制度の内容も改正されることがあります。実際に使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

売却にかかる費用

仲介で売る場合は仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税が上限）がかかります。買取なら、会社が直接買主になるため仲介手数料は不要です。そのほか、売買契約書の印紙税や、ローンが残っている場合の抵当権抹消の登記費用などが必要になります。