建築基準法の「接道義務」を満たしていない

再建築不可になる理由で最も多いのが、建築基準法の「接道義務」を満たしていないケースです。都市計画区域・準都市計画区域の中では、原則として、建物の敷地が建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に2m以上接していなければならないと決められています。

このルールは、火事や災害のときに消防車や救急車が近づけるように、また避難する道を確保するために設けられています。条件を満たしていない土地には、原則として新しく建物を建てることができません。

再建築不可になりやすい土地の例

• 道路に接していない土地：まわりを他人の土地に囲まれ、道路に出るには他人の土地を通るしかない土地（袋地・無道路地）
• 接している幅が2m未満の土地：旗竿地（細い通路の奥に敷地がある土地）で、通路部分の幅が2mに足りないケースなど
• 前の道が建築基準法上の道路ではない土地：見た目は道でも、法律上の「道路」として扱われていない通路にしか接していないケース
• 市街化調整区域にある土地：市街化を抑える区域のため、条件によっては建て替えが認められないことがあります

なぜ再建築不可物件が存在するのか

接道義務などのルールが定められた1950年の建築基準法より前から建っていた建物や、その後のルールに合わないまま残った建物があるためです。建てた当時は問題がなくても、今のルールにあてはめると建て替えができない、という物件が各地に残っています。

沖縄の物件で確認しておきたいこと

沖縄でも、古くからの市街地や集落には、車が通れないほど細い路地や、石垣・ブロック塀に挟まれた通路の奥に建つ住宅が見られます。こうした物件は、接道義務を満たしているかどうかの確認が欠かせません。

一方で、接道義務は都市計画区域・準都市計画区域の中で適用されるルールです。地域によっては区域の外にあたり、再建築不可にはあたらない場合もあります。「再建築不可と言われた」「そうかもしれない」というときは、市町村の建築担当の窓口で、前の道が建築基準法上の道路かどうか、どの区域にあたるのかを確認してみましょう。理由がわかれば、売り方や再建築可能にできるかどうかの見通しも立てやすくなります。

建て替えができず、使い道が限られる

建物が古くなっても新しく建て替えられないため、買主は「今の建物をどう使うか」で考えるしかありません。更地にして家を建てる、新築を建てて売るといった活用ができないため、購入を検討する人が少なくなります。

買主が住宅ローンを使いにくい

金融機関は、ローンを貸す際に土地・建物を担保として評価します。再建築不可物件は担保としての評価が低くなりやすく、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。そのため買主は現金で買える人に絞られ、売れるまでに時間がかかりやすくなります。

築年数が古く、修繕が必要な建物が多い

再建築不可物件は、もともと古い時代に建てられた建物が多いのも特徴です。沖縄では、台風や潮風による塩害、シロアリの被害も重なり、雨漏りや外壁のひび割れ、鉄筋のさびなどが進んでいることもあります。修繕費がかさむと見込まれる分だけ、評価は下がりやすくなります。

2025年4月の法改正でリフォームの手続きが増えた

再建築不可物件でも、建築確認が必要ない範囲のリフォームであれば行うことができます。ただし、2025年4月の建築基準法の改正により、木造2階建てや延べ面積200㎡を超える木造平屋などの大規模な修繕・模様替えも、建築確認の手続きが必要になりました。

再建築不可物件は建築確認を受けるのが難しいことが多いため、木造の物件では、手を入れられる範囲が以前より狭くなる可能性があります。工事の内容や建物の構造によって必要な手続きは変わるので、リフォームを考える場合は、事前に建築士や自治体に確認しておきましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が直接買主になる方法です。買い手を探す期間や、買主のローン審査を待つ必要がないため、条件がまとまれば早く売却できます。傷んだ建物や、家具・荷物が残ったままでも相談できることが多く、仲介手数料もかかりません。売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を負わなくてよい条件で契約できる場合が多いのもメリットです。

その反面、買取価格は低めになります。買取業者は、買い取った後の修繕費や活用にかかる費用、リスクを見込んで価格を決めるためです。

仲介で一般の買い手を探す

不動産会社に買い手を探してもらう方法です。建物がまだ十分に使える、賃貸に出せるといった物件なら、自分で住みたい人や、賃貸用として買いたい投資家が見つかることもあります。ただ、住宅ローンを使いにくいため買い手が限られ、売却までに時間がかかることを覚悟しておく必要があります。

隣の土地の所有者に買ってもらう

隣の方にとっては、あなたの土地を買うことで自分の敷地が広がったり、駐車場や庭として使えたりするメリットがあります。隣地とあわせることで接道義務を満たせる場合は、隣の方にとって価値が高くなるため、比較的よい条件で話がまとまることもあります。ふだんからの関係にもよりますが、売却を考え始めたら一度相談してみる価値があります。

再建築可能にしてから売る

接道の条件を満たせるようになれば、通常の物件として売り出せるため、価格が大きく上がる可能性があります。方法は次の章で紹介しますが、費用や時間がかかるうえ、隣の方の協力が必要になることも多いため、売却価格がどのくらい上がるのかと比べて判断しましょう。

前の道が幅4m未満の「2項道路」で、セットバックできる

建築基準法ができた当時から使われていた幅4m未満の道で、特定行政庁（市町村など）が指定したものは「2項道路」と呼ばれ、建築基準法上の道路として扱われます。この場合、道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」をすれば、建て替えができることがあります。後退した部分は道路として扱われ、建物を建てたり塀を作ったりはできなくなるため、使える敷地は狭くなります。

隣の土地の一部を買う・借りる

道路に接している部分が2mに少し足りないケースでは、隣の土地の一部を買ったり借りたりして、接している幅を2m以上にできれば、建て替えができるようになる場合があります。隣の方との話し合いが必要になり、土地の測量や登記の費用もかかります。

建築基準法第43条第2項の認定・許可を受けられる

建築基準法上の道路に必要な長さだけ接していなくても、敷地のまわりに広い空き地がある、避難や通行に支障がないなど、一定の条件を満たして特定行政庁の認定や許可を受けられれば、例外的に建築が認められる場合があります（以前は「43条ただし書き」と呼ばれていた制度です）。認められるかどうかは個別の判断になるため、市町村の建築担当の窓口や建築士に相談しましょう。

相場の目安は通常物件の5〜7割程度といわれる

再建築不可物件の売却価格は、同じような立地・広さの通常物件と比べて、5〜7割程度が目安と紹介されることが多いです。ただしこれは主に仲介で売る場合の目安で、買取の場合はさらに低くなることもあります。

実際の価格は、物件の状態や道路の状況、活用のしやすさによって大きく変わります。一般的な「目安」だけで判断せず、実際に査定を受けて、金額とその根拠を確かめることが大切です。

買取価格を左右するポイント

• 再建築可能にできる見込み：セットバックや隣地の取得、43条2項の認定・許可で建て替えができる余地があるか
• 建物の状態：そのまま住める・貸せる状態か。雨漏りや塩害、シロアリ被害の程度、修繕にかかる費用
• 立地と需要：生活の便利さや、賃貸として借り手がつきやすい場所か
• 通路や工事のしやすさ：車両や資材が入れるか。狭い路地の奥だと、修繕や解体の費用が高くなりやすい
• 権利関係：相続登記が済んでいるか、私道の持分や通行の取り決め、隣地との境界がはっきりしているか

沖縄ではRC造（鉄筋コンクリート造）の住宅が多く、建物がしっかりしていれば、そのまま賃貸として使えると評価されることもあります。反対に、塩害で鉄筋のさびやコンクリートのはがれが進んでいると、修繕費の分だけ評価が下がります。

買取業者によって提示額が変わる理由

買取価格は「買い取った後にどう活用するか」で変わります。再建築不可物件の扱いに慣れていない会社では、活用方法が描けず、低い金額になったり、買取を断られたりすることもあります。賃貸として活用する、隣地とあわせて活用するなど、物件に合った使い道を考えられる会社かどうかで、提示額に差が出ます。1社だけで決めず、複数の会社に査定を依頼して比べましょう。

売り方が決まる前に建物を解体しない

「古い家を壊して更地にしたほうが売りやすい」と考えがちですが、再建築不可物件では逆効果になることがあります。建物を壊してしまうと新しく建てられない土地になり、使い道がさらに限られてしまうためです。また、住宅が建っている土地は固定資産税が軽くなる「住宅用地の特例」を受けていますが、更地にすると特例が外れ、税金が上がる場合があります。解体は、売り方と買主が決まってから判断しましょう。

自己判断で大きなリフォームをしない

リフォームで見た目をよくしても、かけた費用ほど売却価格が上がるとは限りません。先に触れたとおり、工事の内容によっては建築確認が必要になることもあります。買取を考えているなら、手を加えずに今の状態のまま査定を受けるのが基本です。

再建築不可であることや不具合は正直に伝える

再建築不可であること、雨漏りやシロアリ被害など把握している不具合は、買主にきちんと伝えましょう。伝えずに売ると、売却後に契約不適合責任を問われ、修理費の負担や契約の解除を求められるおそれがあります。

放置すると負担とリスクが増えていく

売れにくいからとそのままにしておくと、固定資産税や管理の手間がかかり続けます。台風で屋根材やブロック塀が飛んで近所に被害を与えれば、所有者が責任を問われる可能性もあります。管理が行き届かない空き家は、市町村から「特定空家」「管理不全空家」として指導や勧告を受け、固定資産税の特例が外れることもあります。建物が傷むほど評価も下がるため、早めに方針を決めておくことが大切です。

再建築不可のほか、事故物件や共有名義など、ほかの事情を抱えた物件の売り方は、沖縄の訳あり物件の買取で詳しく紹介しています。