中古の一戸建ても需要がある

沖縄県では地価の上昇が長く続いており、新築住宅の価格も高くなっています。新築に手が届きにくい人が中古住宅を探すようになったこともあり、中古の一戸建ても需要があります。築40年を超える家でも、リフォームして住みたいという買い手が見つかるケースは珍しくありません。

台風に強いRC造の家が多い

沖縄では、台風やシロアリへの備えから、木造よりもRC造の住宅が多く建てられてきました。RC造は頑丈で長く使えるため、築年数が経っていても建物に一定の価値が認められ、高めの価格で取引されることもあります。

塩害・雨漏り・シロアリは価格に影響する

RC造でも、潮風による塩害でコンクリートの中の鉄筋がさびると、外壁がはがれたり、ひび割れが広がったりします。屋上からの雨漏りや、木造部分・建具のシロアリ被害も、沖縄の家でよく見られる傷みです。こうした傷みは査定額を下げる要因になるため、売る前に状態を把握しておくことが大切です。

売る時期より「周りの状況」に目を向ける

転勤や入学が多い春先は買い手が動きやすいといわれますが、季節以上に影響が大きいのが周辺の状況です。近くで新築の建売住宅がまとめて売り出されると、比べられて売れにくくなることがあります。近所の売り出し状況も、不動産会社に確認しておきましょう。

木造とRC造で建物の評価が変わる

一般的に、木造の住宅は築年数とともに建物の評価が早く下がっていきます。これに対してRC造は耐久性が高いため、同じ築年数でも建物の価値が残りやすい傾向があります。ただし、評価はあくまで建物の状態次第です。古くても手入れが行き届いた家は評価されやすく、新しくても傷みが目立つ家は評価が下がります。

築年数が古くても土地の価値は残る

建物の評価がほとんどなくなった家でも、土地の価値は残ります。地価が上がっている地域では、購入したときより高く売れることもあります。「古い家だから値段がつかない」とあきらめず、土地の価値も含めて査定してもらいましょう。

査定額を左右するポイント

• 立地：学校や商業施設、バス停までの距離、主要道路へのアクセスなど
• 駐車場：車社会の沖縄では、何台停められるかが重視されます
• 土地の条件：広さ、形、前面道路の幅、接道の状況など
• 建物の状態：構造、築年数、塩害や雨漏り、シロアリ被害の有無
• 権利関係：相続登記が済んでいるか、未登記の増築部分がないかなど

仲介で売る場合の流れ

1. 査定の依頼：複数の不動産会社に査定してもらい、売り出し価格の目安を知ります。
2. 媒介契約：売却を任せる不動産会社と契約します。1社だけに任せる「専任媒介」「専属専任媒介」と、複数社に頼める「一般媒介」があります。
3. 売却活動：ポータルサイトへの掲載や広告で買い手を探し、内覧に対応します。
4. 売買契約：買い手と価格や引き渡し時期の条件がまとまったら契約し、手付金を受け取ります。
5. 決済・引き渡し：残りの代金を受け取り、鍵を渡して所有権を移します。

売り出してから買い手が決まるまで3〜6ヶ月ほど、売買契約から決済までにさらに1〜2ヶ月ほどかかるのが目安です。

買取で売る場合の流れ

買取では、相談・査定のあと、不動産会社から買取金額が提示され、条件に納得できればそのまま売買契約・決済へ進みます。買い手を探す期間がないため、条件がまとまれば数日〜数週間で現金化できるケースもあります。内覧の対応も必要ありません。くわしい手順は買取り・仲介の流れでも紹介しています。

家の売却に必要な書類

• 登記済権利証または登記識別情報
• 本人確認書類、実印、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 固定資産税の納税通知書
• 建物の図面や建築確認の書類、購入時の売買契約書
• 住宅ローンが残っている場合は、ローンの残高がわかる書類

購入時の売買契約書は、売ったときの税金の計算に使います。見つからない場合は早めに探しておきましょう。

仲介が向いている人

売却を急いでいない人、建物の状態がよく、相場に近い価格で売れそうな家をお持ちの人は仲介が向いています。内覧の対応や価格交渉の手間はかかりますが、そのぶん高く売れる可能性があります。

買取が向いている人

住み替えや相続で期限がある人、塩害や雨漏りなどの傷みがある人、県外に住んでいて管理や内覧の対応が難しい人には買取が向いています。売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を免除してもらえることが多いのも、古い家を売るときの安心材料です。早く売る方法については沖縄で不動産を早く現金化する方法でもくわしく解説しています。

住みながら売るメリットと注意点

住みながら売れば、引っ越しまでの仮住まいや二重の住居費がかかりません。一方で、内覧のたびに部屋を片付けて立ち会う必要があり、生活感が出ると印象が下がることもあります。玄関や水回りなど、買い手が気にしやすい場所だけでもきれいにしておきましょう。

空き家にしてから売るメリットと注意点

空き家にすると、内覧の日程を合わせやすく、室内の写真もきれいに撮れるため、売却活動では有利です。ただし、住まなくなった後も固定資産税や管理の手間はかかります。また、空き家の期間が長くなると、後で説明する税金の特例が使えなくなるおそれがあります。

売り先行と買い先行

住み替えでは、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」があります。売り先行は売却額が確定してから次の家を探せるため、資金計画を立てやすいのが利点です。買い先行は新居をじっくり選べますが、今の家が売れないと住宅ローンが二重になるリスクがあります。住み替えで期限が決まっているなら、売却時期を決められる買取も選択肢になります。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できれば家は売れます。決済の日に残りのローンを返し、抵当権を抹消する流れです。売却代金だけで完済できない場合は、手持ちの資金で補う必要があるため、早めに査定額とローン残高を比べておきましょう。

リフォーム費用を回収できるとは限らない

リフォームに数百万円をかけても、そのぶん売却価格が上がるとは限りません。中古住宅を買う人の中には、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える人も多く、売り主のリフォームが評価されないこともあります。特にRC造の家は、間取りを変えにくいぶん、買い手がどう手を入れるかを想定して購入を検討します。

解体して更地にするのは慎重に

建物を解体して更地にすると、RC造の場合は解体費用が高額になりがちです。さらに、住宅が建っている土地は固定資産税が軽くなる仕組みがあるため、更地にすると税額が上がる場合があります。築古でも建物ごと買いたい人はいるので、解体する前に不動産会社に相談しましょう。

売る前にしておきたい最低限のこと

• 家の中の片付けと掃除をする
• 雨漏りやシロアリ被害、設備の故障など、わかっている不具合を整理しておく
• 増築や修繕をした記録があれば用意する

わかっている不具合は、隠さずに買い手へ伝えることが大切です。伝えずに売ると、売却後に修理費の負担や契約の解除を求められるおそれがあります。

仲介手数料

仲介で売る場合は、不動産会社に仲介手数料を支払います。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格の3％＋6万円」に消費税を加えた金額です。また、800万円以下の空き家などは、上限が30万円（税別）まで認められる特例があります。買取の場合は不動産会社が直接の買主なので、仲介手数料はかかりません。

そのほかの費用

• 印紙税：売買契約書に貼る印紙代。たとえば売買価格1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置の適用時）
• 抵当権抹消の費用：住宅ローンが残っている場合の登記費用と司法書士報酬
• 住所変更登記の費用：登記上の住所と今の住所が違う場合に必要
• 測量費・解体費：土地の境界を確定する場合や、建物を解体する場合
• 引っ越し費用・残置物の処分費

譲渡所得税

家を売って利益が出た場合は、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。譲渡所得は、売却価格から「家を買ったときの費用（取得費）」と「売るときにかかった費用」を差し引いて計算します。税率は、売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えていれば20.315％、5年以下なら39.63％です。

親から相続した家などで購入時の金額がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とみなして計算します。そうなると税金が高くなりやすいため、購入時の契約書は大切に保管しておきましょう。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

自分が住んでいた家を売った場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。すでに住んでいない家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。親子や夫婦など特別な関係のある人に売った場合は使えません。

また、所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合は、3,000万円控除の後の利益のうち6,000万円以下の部分に14.21％の軽減税率を使える特例もあります。

特例を使うには確定申告が必要

特例を使うと税金がかからない場合でも、売った年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告をする必要があります。また、住宅ローン控除など、ほかの特例と同時に使えない場合もあります。条件は細かく、改正されることもあるため、実際に使えるかどうかは税務署や税理士に確認してください。

複数の会社に査定を依頼する

査定額は不動産会社によって大きく変わります。1社だけで決めず、複数の会社に査定を依頼し、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を比べましょう。高すぎる査定額で媒介契約を取り、あとから値下げを求める会社もあるので注意が必要です。

駐車場やアクセスの情報を正確に伝える

車での移動が中心の沖縄では、駐車できる台数や、主要道路・バス停までの距離が買い手の判断材料になります。売り出すときの情報に、これらをわかりやすく載せてもらいましょう。

県外に住んでいる場合は相談方法を確認する

相続した実家が沖縄にあり、ご自身は県外に住んでいるというケースも少なくありません。電話やオンラインで相談でき、書類のやり取りを郵送で進められる会社を選べば、何度も来沖しなくても売却を進められます。