登記簿で名義を確認し、相続登記を済ませる

まず法務局で登記簿（登記事項証明書）を取り、土地の名義人を確認します。名義が亡くなった方のままでは売却できないため、遺産分割で土地を相続する人を決め、相続登記で名義を変える必要があります。祖父母の代から名義が変わっていない土地では、相続人が数十人に増えていることもあるため、早めに司法書士へ相談しましょう。

公図や地積測量図で土地の形と広さを確かめる

登記簿とあわせて、公図（土地の位置や形を示す図面）と地積測量図（測量した結果の図面）も法務局で取得しておきます。地積測量図がない土地や、図面と実際の形が合っていない土地は、売却の前に測量が必要になることがあります。

現地を見て、土地の使われ方を確認する

県外に住んでいる方は、土地を何年も見ていないこともあるでしょう。雑草や樹木が生い茂っていないか、隣の人が駐車場や畑として使っていないか、ごみや古い小屋が残っていないかを確認します。他人が使っている土地は、そのままでは売りにくくなるため、査定の前に状況を伝えておくと話が早く進みます。

査定を受けて売り方を決める

土地の状況がわかったら、不動産会社に査定を依頼します。相続した土地は、境界や地目、接している道路の状況によって価格が大きく変わるため、1社だけで判断せず、複数の会社の査定額と根拠を比べることが大切です。仲介と買取の両方を扱う会社に相談すれば、「仲介ならいくらで、どのくらいの期間か」「買取ならいくらか」を並べて検討できます。相続人が複数いる場合は、査定結果を全員で共有してから売り方を決めると、後のもめごとを防げます。

境界があいまいな土地が多い理由

沖縄では戦後に土地の所有関係を整理しなおした経緯などもあり、相続した土地の境界がはっきりしないケースが少なくありません。境界標（杭やプレート）がなくなっていたり、ブロック塀の位置と登記上の境界がずれていたりすることもあります。親の代では「だいたいこのあたり」で済んでいても、売買では面積と境界をはっきりさせることが求められます。

確定測量には隣地の所有者の立ち会いが必要

境界をはっきりさせるには、土地家屋調査士に依頼して、隣地の所有者の立ち会いのもとで境界を確認する「確定測量」を行います。隣地の所有者も相続で代替わりしていたり、県外に住んでいたりすると、連絡や日程の調整だけで時間がかかります。費用も土地の広さや隣地の数によって変わるため、売却を考えた時点で見積もりを取っておくと安心です。

測量せずに売る方法もある

登記簿の面積で売買する「公簿売買」や、境界の確認を買主側で引き受けてくれる買取であれば、確定測量をしないまま売れる場合もあります。ただし、そのぶん価格に反映されることが多いため、測量にかかる費用と期間、価格の差を比べて判断しましょう。

農地を相続したら農業委員会への届出も必要

田や畑などの農地を相続したときは、相続登記とは別に、農地のある市町村の農業委員会への届出が必要です。売るときも、農地のまま売るなら農業をする人にしか売れず、宅地などに変えて売るなら転用の許可が必要になるなど、農地法の制限があります。売却の手続きの詳細は市町村の農業委員会で確認できます。

山林・原野・離島の土地

山林や原野、離島の土地は、家を建てる人が少ないため、一般の仲介では買い手が見つかりにくい傾向があります。隣地の所有者や、資材置き場・太陽光発電などに使いたい事業者が買い手になることもあるため、地元の事情に詳しい不動産会社に相談するのが近道です。

相続した土地が軍用地の場合

沖縄では、相続した土地が米軍基地や自衛隊の施設内にある「軍用地」というケースもあります。軍用地は借地料と倍率で価格が決まるなど、一般の土地とは売り方が大きく違います。詳しくは沖縄の軍用地売却ガイドをご覧ください。

相続土地国庫帰属制度のしくみ

申請できるのは、相続または遺贈（遺言で相続人に土地を渡すこと）で土地を取得した人です。共有の土地は、共有者全員で申請します。申請先は土地のある都道府県の法務局・地方法務局の本局で、沖縄県の土地であれば那覇地方法務局の本局になります。

費用は、申請時の審査手数料が土地1筆あたり14,000円で、却下や不承認になっても返ってきません。承認されると、10年分の管理費用をもとに算定された負担金を納めます。負担金は原則1筆あたり20万円で、市街化区域などの宅地や、農地・森林の一部は面積に応じて算定されます。

国に引き取ってもらえない土地もある

建物がある土地、担保権が設定されている土地、他人が通路などに使っている土地、土壌汚染がある土地、境界が明らかでない土地は、申請の時点で却下されます。崖がある土地や、管理に過分な費用がかかる土地も承認されません。山林や農地は、こうした条件にあてはまりやすいといわれています。

売却・買取・国庫帰属の比較

国庫帰属は「お金を払って手放す」制度です。少しでも値段がつく土地なら、先に売却や買取を検討したほうが手元にお金が残ります。

土地全体を売るには共有者全員の同意が必要

共有名義の土地を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。共有者が県外や海外にいる場合も、郵送や代理人を通じて手続きを進められますが、書類のやり取りに時間がかかります。誰が窓口になるかを最初に決めておくとスムーズです。

分筆して自分の分だけ売る方法

土地の場合は、測量して土地を分ける「分筆」をしてから、それぞれが自分の土地として売る方法もあります。ただし、分け方によっては道路に面さない土地や形の悪い土地ができ、かえって売りにくくなることもあります。分筆にも共有者の合意と測量が必要なので、売却とあわせて検討しましょう。

取得費と所有期間は亡くなった方から引き継ぐ

譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。相続した土地の取得費は、亡くなった方がその土地を買ったときの金額です。所有期間も亡くなった方が取得した日から数えるため、親が長く持っていた土地なら、税率の低い長期譲渡所得になるのが一般的です。また、相続登記の費用なども取得費に含められる場合があります。

買ったときの金額がわからないときは5％

何十年も前に買った土地や、先祖代々の土地では、購入時の金額がわからないことがよくあります。その場合は売却価格の5％を取得費として計算します。たとえば1,000万円で売ると取得費は50万円とされ、利益が大きく見積もられて税金が高くなりがちです。なお、5％で計算するときは相続登記の費用などを取得費に足せません。古い売買契約書や領収書、通帳の記録などが残っていないか、実家の片付けのときに探しておきましょう。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続から一定の期間内に土地を売った場合は、納めた相続税のうちその土地にあたる分を取得費に加えられます。売却の期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内、つまり実質的に相続から3年10か月以内です。相続税がかからなかった場合は使えません。

価格の低い土地なら100万円控除が使える場合も

使われていない土地を、2028年12月31日までに売った場合に、譲渡所得から最大100万円を差し引ける「低未利用土地等の100万円控除」があります。主な条件は次のとおりです。

• 都市計画区域内にある、住まいや事業などに使われていない土地であること
• 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること（相続した土地は亡くなった方の所有期間を引き継ぎます）
• 売却価格が500万円以下であること（市街化区域や用途地域の土地などは800万円以下）
• 売った後に買主がその土地を利用すること

確定申告のときに、市町村の長が発行する、条件を満たす土地であることの確認書などを添付する必要があります。なお、家を取り壊して土地として売る場合は「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えることもあります。特例には細かい条件があり、改正されることもあるため、実際に使えるかどうかは税務署や税理士に確認してください。

仲介が向いている相続土地

境界がはっきりしていて、住宅地にある整った形の土地なら、仲介で買い手を探すことで相場に近い価格を目指せます。相続人どうしで売却時期を急ぐ必要がない場合も、仲介でじっくり売るのが向いています。

買取が向いている相続土地

境界があいまい、他人が使っている、形が悪い、農地や原野で買い手が限られる、といった土地は、仲介では売れ残りやすくなります。また、相続人が多く、早く売却額を確定させて分けたい場合も、買取のほうが話をまとめやすくなります。土地の売却について詳しくは土地の買取り・売却のページもご覧ください。

沖縄不動産買取本舗は、相続した土地の換価分割（売って代金を分ける方法）や、司法書士のご紹介までサポートしています。土地の住所がわかれば概算の金額をお出しでき、県外にお住まいの方とは電話やZOOMでご相談を進められます。