アパートの価格は「家賃収入÷利回り」で考える

収益物件の価格を求める代表的な方法が収益還元法です。考え方はシンプルで、年間の家賃収入を、買い手が期待する利回りで割って価格を出します。

たとえば、年間の家賃収入が600万円のアパートを、買い手が利回り6％なら買いたいと考える場合、価格の目安は「600万円÷6％＝1億円」です。同じ家賃収入でも、買い手が求める利回りが8％なら「600万円÷8％＝7,500万円」になります。

つまり、家賃収入が多いほど、また買い手が低い利回りでも納得するエリア・物件ほど、売却価格は高くなります。沖縄は全国と比べて利回りが低めでも買い手がつきやすいといわれ、収益物件が比較的高い価格で取引されやすい地域です。

表面利回りと実質利回りのちがい

利回りには2つの見方があります。

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件価格。広告などでよく使われる数字です。
• 実質利回り：（年間家賃収入－管理費・修繕費・固定資産税などの経費）÷物件価格。実際の手残りに近い数字です。

投資に慣れた買い手ほど、実質利回りや今後の修繕費まで見て価格を判断します。表面利回りが高く見えても、大規模修繕が近い、経費がかさんでいるといった物件は、価格交渉の材料にされやすいので注意しましょう。

査定で重視されるポイント

• 立地：那覇市や浦添市などの中南部、大学・基地・商業施設の周辺など、賃貸需要が強いエリアかどうか
• 入居状況と家賃：現在の入居率、家賃が相場に合っているか、滞納がないか
• 建物の構造と状態：RC造（鉄筋コンクリート造）か、塩害によるひび割れや鉄筋のさび、雨漏りがないか
• 将来の修繕費：外壁や屋上防水、給排水管などの大規模修繕がいつごろ必要になるか
• 駐車場：車社会の沖縄では、戸数分の駐車場があるかどうかも入居の決まりやすさに影響します

沖縄のアパートはRC造が多く、木造より長く使えると評価されやすい反面、海の近くでは塩害による傷みが価格を下げる要因になります。修繕の履歴が書類で残っていると、買い手の不安をやわらげ、評価を下げにくくなります。

仲介：投資家に向けて広く買い手を探す

不動産会社に買い手を探してもらう方法です。収益物件を探している投資家に広く紹介できるため、条件のよいアパートなら相場に近い価格で売れる可能性があります。その反面、買い手が金融機関の融資を受けられるかどうかに左右され、売却までの期間が読みにくいのが難点です。売れた場合は仲介手数料がかかります。

買取：不動産会社が直接買主になる

不動産会社が買主となる方法です。買い手を探す期間がないため、早く確実に売れるのが最大のメリットです。仲介手数料がかからないことや、売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を免除してもらえる場合が多いことも安心材料になります。ただし、価格は仲介より低めになるのが一般的です。

解体して更地で売る：建物が使えない場合の選択肢

建物の老朽化が進み、賃貸として使い続けるのが難しい場合は、解体して土地として売る方法もあります。ただし、入居者がいる場合は退去してもらうための話し合いや立ち退き料が必要になることがあり、解体費用もかかります。解体する前に、「更地の価格から解体費用などを引いた金額」と「建物付きのまま売った金額」を比べてから判断しましょう。

入居者の退去は不要、賃貸借契約はそのまま引き継がれる

オーナーチェンジでは、売主（今のオーナー）と入居者との賃貸借契約が、そのまま買主（新しいオーナー）に引き継がれます。入居者は引っ越す必要がなく、家賃の振込先や連絡先が変わるだけです。買主にとっては買った日から家賃収入が入るため、満室に近いアパートほど買い手がつきやすくなります。

引き継ぐもの：敷金・家賃・管理会社との契約

オーナーチェンジでは、次のような点を売買契約の中で取り決めるのが一般的です。

• 敷金：入居者から預かっている敷金は、退去時に返す義務とともに買主へ引き継ぎます。売買代金の精算で差し引く方法が多く使われます。
• 家賃：引渡し日を境に、その月の家賃を日割りで売主と買主に分けるのが一般的です。
• 管理会社：今の管理会社との契約を引き継ぐか、買主が別の会社に切り替えるかを確認します。

引渡しが終わったら、新しいオーナーと家賃の振込先を入居者に知らせます。管理会社がいる場合は、管理会社から案内してもらうとスムーズです。

オーナーチェンジで用意しておきたい資料

収益物件の買い手は、数字と書類で判断します。次のような資料をそろえておくと、査定も売却もスムーズです。

• レントロール（部屋ごとの家賃・入居者・契約期間などの一覧）
• 賃貸借契約書の写し
• 直近数年分の収支がわかる資料
• 修繕の履歴（外壁・屋上防水・設備交換など）
• 建物の図面、検査済証などの資料
• 固定資産税の納税通知書

空室が多い場合：満室にしてから売るか、今のまま売るか

空室が多いと家賃収入が少なくなるため、収益還元で考えた価格は下がります。売却前に空室を埋められれば価格が上がる可能性がありますが、リフォームや募集の費用、時間がかかるうえ、必ず埋まる保証もありません。

「空室対策にかける費用と時間」と「上がりそうな売却価格」を比べ、割に合わないと感じたら、今の状態のまま買取を検討するのもひとつの方法です。買取であれば、空室が多いアパートでも建物と土地の価値をもとに価格を出してもらえます。

築古・塩害が進んでいる場合

沖縄のアパートは、台風や潮風による塩害、強い日差しの影響を受けやすい環境にあります。外壁のひび割れや鉄筋のさび、屋上の防水切れ、雨漏りなどがあると、仲介では買い手の融資が通りにくく、売却が長引くことがあります。

大規模修繕をしてから売れば評価が上がることもありますが、修繕費を価格にそのまま上乗せできるとは限りません。修繕の見積もりを取ったうえで、「直してから売る」「今のまま売る」の両方の金額を不動産会社に出してもらい、比べてから決めると安心です。

家賃の滞納や入居者トラブルがある場合

家賃の滞納や入居者とのトラブルがあるアパートは、買い手が敬遠しやすく、仲介では売りにくくなります。隠して売ると、後でトラブルになるおそれがあるため、事前に不動産会社へ正直に伝えましょう。状況をふまえて買い取ってくれる会社もあります。

売却にかかる主な費用

• 仲介手数料：売却価格が400万円を超える場合、上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。1億円のアパートなら、税込みで336万6,000円が上限になります。買取の場合はかかりません。
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙代です。契約金額によって変わり、たとえば5,000万円超1億円以下なら6万円です。
• 抵当権抹消の費用：ローンが残っている場合、決済時に完済して抵当権を抹消するための登録免許税と司法書士報酬がかかります。
• その他：解体して売る場合は解体費用や立ち退き料、土地の境界がはっきりしない場合は測量費用がかかることがあります。

譲渡所得税・住民税

アパートを売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で変わります。

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋売却にかかった費用）」で計算します。注意したいのは、アパートの建物の取得費は、これまでに経費にしてきた減価償却費の分だけ小さくなることです。長く持っているアパートほど取得費が小さくなり、思ったより税金が多くなる場合があります。自宅向けの3,000万円特別控除は、賃貸用のアパートには使えないのが原則です。

建物の消費税

アパートの土地には消費税がかかりませんが、売主が消費税の課税事業者の場合は、建物部分の売却代金に消費税がかかることがあります。土地と建物の価格の分け方によって納める消費税が変わるため、契約前に税理士へ相談しておくと安心です。

税金の制度は改正されることもあるため、実際の税額は税務署や税理士に確認してください。

所有期間が5年を超えたあと

先ほどの表のとおり、所有期間が5年以下だと税率が約2倍になります。購入から5年前後で売却を考えているなら、1月1日時点で5年を超えるタイミングまで待てるかどうかを確認しましょう。

大規模修繕が必要になる前

外壁や屋上防水、給排水管などの大規模修繕が近づくと、買い手はその費用を見込んで価格を下げようとします。数百万円単位の修繕費をかけて持ち続けるか、修繕前に売るかは、売り時を考えるうえで大きな分かれ目です。

空室が増え始めたとき・収支が悪くなってきたとき

空室が増えたり、家賃を下げないと入居が決まらなくなったりすると、収益還元で考えた価格も下がっていきます。また、ローンの返済が進んで経費にできる利息が減り、減価償却も終わってくると、帳簿上の利益が増えて税負担が重くなることがあります。手元に残るお金が減ってきたと感じたら、売却を検討する時期かもしれません。

相続や資産整理を考えたとき

アパートは1棟まるごとの資産なので、相続人が複数いると分けにくい財産です。売却して現金にしておけば、分けやすくなります。相続後に売る場合も、相続人どうしで方針を早めに話し合っておくことが大切です。

収益物件に強い不動産会社に、複数社で査定してもらう

アパートの査定額は、不動産会社によって大きく変わることがあります。収益物件の取引に慣れた会社を含め、複数の会社に査定を依頼し、金額だけでなく「どんな利回りを想定したか」「修繕費をどう見たか」といった根拠を比べましょう。

家賃設定と入居状況を見直す

相場より家賃が安すぎる部屋がある場合は、次の入れ替わりのときに見直すことで収益が上がり、評価も上がる可能性があります。逆に、相場より高い家賃で入居している部屋は、買い手から「退去後は家賃が下がる」と見られることもあります。

共用部をきれいに保ち、修繕の記録をそろえる

共用廊下や階段、ゴミ置き場、駐車場の清掃といった小さな手入れでも、買い手の印象は変わります。修繕の記録や見積もりを書類でまとめておくと、建物の状態を説明しやすく、価格交渉で不利になりにくくなります。

「誰に売るか」で選ぶ

同じ買取でも、買い取った物件を転売して利益を出す会社と、自社の賃貸物件として長く持つことを目的に買い取る会社があります。転売を前提にしない会社は、転売の利益や経費を見込む必要がないため、価格が高くなりやすいことがあります。