基本は「取引事例比較法」

マンションの査定で中心になるのが、取引事例比較法です。同じマンションの別の部屋や、立地・築年数・広さが近いマンションの成約事例を集め、1㎡あたりの単価をもとに査定する物件の価格を求めます。そのうえで、階数や方角、角部屋かどうか、室内の傷み具合などを比べて、価格を上げたり下げたりして調整します。

同じマンション内で最近の成約事例があると、査定の精度は高くなります。反対に、沖縄本島北部や離島など取引の少ないエリアでは比べられる事例が少なく、会社によって査定額の差が出やすくなります。

賃貸中・投資用なら「収益還元法」も使われる

入居者がいるまま売る場合や、投資用のワンルームマンションの場合は、収益還元法も使われます。毎月の家賃から管理費・修繕積立金などの経費を差し引き、どれだけの収益を生むかをもとに価格を求める方法です。家賃が相場より安い、空室期間が長いといった場合は、査定額が下がることがあります。

査定額は「売れそうな価格」で、売れる金額とは限らない

仲介で売る場合の査定額は、あくまで「一定の期間内に売れそうな価格」の予想です。実際に売り出す価格や、最終的に売れる価格（成約価格）とは一致しないこともあります。査定額・売出価格・成約価格の違いや、査定全般の基本は沖縄の不動産査定ガイドでもくわしく解説しています。

立地と周辺環境

もっとも大きく影響するのが立地です。ゆいレールの駅やバス停までの距離、幹線道路へのアクセス、那覇市内への通勤のしやすさ、学校やスーパー、病院が近くにあるかなどが見られます。車社会の沖縄では、駅からの距離だけでなく、渋滞する道路を通らずに出かけられるかも評価に関わります。

築年数と耐震性

一般的に、築年数が新しいほど査定額は高くなります。築年数が古くなると、建物や設備の劣化、今後の修繕費の増加が見込まれるためです。また、古い耐震基準（旧耐震）で建てられたマンションは、買い手が住宅ローンを組みにくかったり、敬遠されたりすることがあり、査定額や売れやすさに影響します。

ただし、築年数だけで価格が決まるわけではありません。築年数が古くても、管理がしっかりしていて修繕が計画どおりに行われているマンションは、評価が下がりにくい傾向があります。

階数・方角・部屋の位置・眺望

同じマンションでも、部屋の位置によって査定額は変わります。一般的に、階数が高いほど、また2方向に窓がある角部屋ほど評価は高くなりやすいです。南向きで日当たりのよい部屋もプラスに働きます。

沖縄では、海が見えるかどうかが評価に関わることもあります。とくに県外や海外の買い手は、眺望を重視する傾向があります。一方で、西日が強く当たる部屋や、隣の建物が近くて眺望が遮られる部屋は、評価が下がることがあります。

間取りと室内の状態

間取りは、そのエリアで求められている広さや部屋数に合っているかが見られます。室内では、壁や床の汚れ・傷、キッチンや浴室など水回りの設備の古さ、においなどがチェックされます。リフォームやリノベーションをしている場合は、いつ、どこを工事したかも確認されます。

管理状況と共用部分

マンションは「管理を買え」といわれるほど、管理の状態が重視されます。エントランスや廊下、ゴミ置き場が清潔に保たれているか、エレベーターや外壁がきちんと点検・修繕されているかなどが見られます。管理会社に管理を任せているか、管理員がいるかといった管理の形態も評価の材料になります。

管理費・修繕積立金と積立の状況

毎月の管理費や修繕積立金の金額も、査定に影響します。金額が高すぎると、買い手の毎月の負担が増えるため敬遠されやすくなります。かといって安すぎるのも問題で、将来の大規模修繕で積立金が足りず、値上げや一時金の徴収が必要になるおそれがあると見られます。

修繕積立金の額については、国土交通省がガイドラインで目安を示しています。管理組合に積立金がどれくらい貯まっているか、長期修繕計画に無理がないか、マンション全体で滞納が多くないかも、確認されることがあります。

駐車場の有無と台数

車が欠かせない沖縄では、駐車場の条件も見逃せません。敷地内に駐車場があるか、1戸あたり何台分確保できるか、空きがあるかが評価に関わります。ファミリー層では2台分の駐車場を求める方も多いため、敷地内で1台しか置けない場合は、近くの月極駐車場の情報もあわせて伝えると、査定や販売の際に役立ちます。

塩害による外壁・鉄部の傷み

潮風に含まれる塩分は、コンクリートのひび割れから入り込んで中の鉄筋をさびさせます。さびた鉄筋がふくらむと、コンクリートがはがれ落ちる「爆裂」と呼ばれる状態になることもあります。手すりや鉄扉、配管などの鉄部もさびやすい部分です。査定では、外壁のひび割れや汚れ、鉄部のさびの状態が確認されます。

大規模修繕が適切に行われているか

塩害や台風の影響を受けやすい沖縄では、外壁や防水の修繕を本土より短い間隔で行うマンションもあります。過去にいつ大規模修繕を行ったか、次の修繕はいつ予定されていて、その費用は積立金でまかなえるのかは、査定でも買い手の判断でも重要なポイントです。修繕がきちんと行われているマンションは、築年数が古くても評価されやすくなります。

台風の被害と雨漏りの履歴

台風の強い風雨で、窓まわりやベランダからの雨水の吹き込み、雨漏りが起きることもあります。過去に雨漏りや浸水があった場合は、修理したかどうかも含めて、査定の段階で正直に伝えておきましょう。後から見つかると、売買契約のトラブルにつながるおそれがあります。

机上査定：まず相場感をつかみたいときに

マンションは、同じ建物の中で間取りや広さが似た部屋が多く、過去の成約事例も集めやすいため、戸建てや土地に比べて机上査定でもおおよその金額を出しやすい物件です。「売るかどうかはまだ決めていない」という段階なら、まずは机上査定で相場感をつかむとよいでしょう。

訪問査定：売却を決めたら室内と共用部まで見てもらう

ただし、室内の状態や眺望、日当たり、リフォームの有無は、資料だけではわかりません。売却を具体的に考えているなら、訪問査定で実際に見てもらいましょう。訪問査定では、室内のほか、エントランスや廊下、駐車場、外壁などの共用部分も確認されます。現地での確認は30分〜1時間ほどが目安です。

修繕履歴と長期修繕計画を手元にそろえる

建物の管理がしっかりしていることを示す資料は、査定額の根拠になります。とくに沖縄では塩害対策の修繕が行われているかが見られるため、大規模修繕の時期や内容がわかる資料を用意しておくと、評価してもらいやすくなります。

管理費・修繕積立金の滞納を解消しておく

管理費や修繕積立金に滞納がある場合、その分は売却時に精算が必要です。査定の前に解消しておくと、手続きもスムーズに進みます。

部屋を片付けて、明るく見せる

査定額そのものは部屋の散らかり具合で大きく変わるものではありませんが、片付いた部屋のほうが室内の状態を正確に見てもらえます。カーテンを開けて明るくし、換気をしてにおいやカビを防いでおきましょう。湿気の多い沖縄では、クローゼットや浴室のカビにも気を配っておくと安心です。

大がかりなリフォームはしなくてよい

査定額を上げようとして、売る前に大きなリフォームをするのはおすすめできません。かけた費用ほど査定額が上がらないことが多く、買い手が自分好みにリフォームしたいと考える場合もあるためです。気になる点があれば、工事をする前に査定を依頼した不動産会社に相談してみましょう。

不具合は隠さず、売り込みたい点も伝える

雨漏りや設備の故障など、知っている不具合は正直に伝えましょう。あわせて、「海が見える」「最近キッチンを交換した」「近くに月極駐車場がある」など、住んでいるからこそわかる良い点も伝えると、査定や販売の際の材料になります。

複数の会社に査定を依頼して比べる

査定額は会社によって違います。複数の会社に依頼し、金額だけでなく、どの成約事例を参考にしたのか、どんな点をプラス・マイナスに評価したのかを比べましょう。根拠の説明がないまま高い金額を出す会社には注意が必要です。マンションを売るときの流れや費用、税金については沖縄のマンション売却ガイドにまとめています。

仲介の査定額は「売れそうな価格」

仲介の査定額は、買い手が見つかれば売れるだろうという予想の価格です。売り出してから買い手が見つかるまでには時間がかかり、価格交渉で下がることもあります。

買取は「その会社が実際に買う価格」

買取は不動産会社が直接買主になるため、提示された金額がそのまま売れる価格になります。仲介より価格は低めになるのが一般的ですが、買い手を探す期間がなく、内覧の対応も不要です。築年数が古い、塩害の傷みがある、賃貸中といったマンションでも、今の状態のまま売れることが多いのが特長です。

沖縄不動産買取本舗では、マンションの住所や部屋番号がわかれば概算の金額をお出しし、現地を確認したうえで正式な金額をご提示しています。最初に高めの概算を出して後から減額する、といった進め方はしていません。区分マンションの買取については区分マンションの買取のページもご覧ください。