買取は不動産会社が直接買主になる売り方

仲介は、不動産会社に買い手を探してもらい、個人などの買主に売る方法です。一方の買取は、不動産会社そのものが買主になります。買い手を探す期間がないため、条件がまとまればすぐに売却が決まります。

買取のメリット

• 早く確実に売れる：買い手を待つ必要がなく、売却の時期と金額が早く決まります。
• 仲介手数料がかからない：業者が直接の買主なので、仲介手数料は必要ありません。
• 今の状態のまま売れる：修繕や片付けをしなくても買い取ってもらえることが多く、古い家や空き家でも相談しやすい方法です。
• 売却後の責任を負わずに済むことが多い：売却後に雨漏りなどの不具合が見つかったときの責任（契約不適合責任）を免除する条件で契約できる場合が多いです。
• 周りに知られにくい：広告を出して買い手を募らないため、近所に売却を知られずに進められます。

買取のデメリット

いちばんのデメリットは、仲介で売るより価格が低くなりやすいことです。また、物件の状態や場所によっては、業者に買取を断られることもあります。「時間がかかってもいいから少しでも高く売りたい」という方には、仲介のほうが向いています。

スピードを優先するか、価格を優先するかで選ぶ方法は変わります。早く現金にしたい場合の考え方は、沖縄で不動産を早く現金化する方法でくわしく解説しています。

再販型：リフォームして転売する業者

もっとも多いのが、買い取った物件をリフォームやリノベーションして、一般の買い手に転売するタイプです。転売の差額が利益になるため、買取価格は「転売できそうな価格」からリフォーム費用や諸経費、自社の利益を差し引いた金額になります。

リフォームのノウハウがあり、築年数の古い住宅でも買い取ってくれる点は心強いですが、転売にかかる費用と利益の分だけ、提示額は低くなりやすい傾向があります。

自社保有型：賃貸物件として持ち続ける業者

買い取った物件を転売せず、自社で賃貸物件として長く運用するタイプです。家賃収入で利益を出すため、転売益や転売時の経費を買取価格から差し引く必要がありません。

そのぶん、再販型に比べて高い価格を提示できる場合があります。戸建てや区分マンション、アパートなど、賃貸に出せる物件では特に検討する価値があるタイプです。

仲介と買取の両方を扱う不動産会社

ふだんは仲介をしながら、条件によっては自社で買い取る不動産会社もあります。仲介で売り出したときの見込み価格と、買取の金額を両方出してもらえるので、比べてから売り方を決めたい方に向いています。会社によっては、一定期間仲介で売れなかった場合に買い取る「買取保証」を用意していることもあります。

訳あり物件を得意とする業者

共有持分、再建築できない土地、事故があった物件、借地上の建物など、一般には売りにくい不動産を専門に扱う業者もあります。ほかで断られた物件でも買い取ってもらえる可能性がある一方で、権利関係を整理する手間やリスクを見込むため、価格は低めになりやすい点は理解しておきましょう。

全国展開の大手と地域密着型の違い

全国に店舗を持つ大手は、知名度や手続きの安心感が強みです。ただし、沖縄県内に店舗がなかったり、離島は対応エリア外だったりすることもあります。

地域密着型の会社は、地元の相場や、台風・塩害など沖縄ならではの建物事情にくわしいのが強みです。同じ沖縄県内でも、得意なエリアが中部だけ、那覇市周辺だけといった会社もあるため、自分の物件の場所に対応しているかを確認しましょう。

買取価格は相場の何割くらい？

一般的に、不動産の買取価格は仲介で売る場合の相場より低くなり、相場の6〜8割程度が目安といわれています。相場より大幅に安い金額を提示された場合は、その理由を必ず確認しましょう。

ただし、これはあくまで目安です。実際の金額は、物件の状態や場所、そして業者がどんな目的で買い取るのかによって大きく変わります。

買取価格が業者によって違う理由

多くの買取業者は、次のような考え方で買取価格を決めています。

買取価格 ＝ 買い取った後に見込める価値 −（リフォーム費用＋諸経費＋業者の利益）

再販型の業者は、転売時の仲介手数料や税金、売れるまでの維持費、転売の利益などを差し引きます。差し引く項目が多いほど、提示額は下がります。反対に、自社で持ち続ける業者は転売にかかる費用や利益を見込む必要がないため、同じ物件でも高い金額を出せることがあります。

業者ごとに金額の差が出るのはこのためです。査定額の高い・安いだけでなく、「なぜその金額なのか」を聞いてみると、業者のスタンスが見えてきます。

沖縄の物件で査定額を左右するポイント

• 立地：那覇市への通勤のしやすさ、バス停や商業施設、学校までの距離など
• 建物の構造と状態：沖縄に多いRC造（鉄筋コンクリート造）か木造か、塩害による鉄筋のさびやコンクリートのひび割れ、雨漏り、シロアリ被害の有無
• 土地の条件：広さや形、前面道路の幅、接道の状況など
• 権利関係：相続登記が済んでいるか、借地かどうか、未登記の建物がないかなど
• 賃貸需要：賃貸に出したときに借り手がつきやすいエリアかどうか（自社保有型の業者では特に重視されます）

1. 宅地建物取引業の免許を持っているか

不動産の売買を仕事として行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。免許を持つ業者は、事務所に免許証を掲示し、広告や契約書に免許番号を記載しています。免許番号のカッコ内の数字は更新回数を表し、（1）であれば免許を取ってから5年以内の会社です。国土交通省の「建設業者・宅地建物取引業者等企業情報検索システム」でも免許の情報を確認できます。

2. 沖縄での買取実績があり、物件の場所と種類に対応しているか

沖縄の不動産は、塩害や台風への備え、RC造の多さ、離島の物件の扱いなど、本土とは違う事情があります。県内での買取実績がある業者なら、こうした点を正しく評価してもらいやすくなります。戸建て・マンション・土地・アパートなど、売りたい物件の種類を扱っているかもあわせて確認しましょう。

3. 査定額の根拠を説明してくれるか

信頼できる業者は、周辺の取引事例や建物の状態など、金額を出した理由を具体的に説明してくれます。「この金額です」としか言わない業者や、質問にあいまいな答えしか返ってこない業者は避けたほうが安心です。

4. 減額の条件や費用の負担が書面ではっきりしているか

現地確認の後で金額が変わる可能性があるのはどんな場合か、測量や解体、残置物の処分、登記の費用をどちらが負担するのかを、契約前に書面で確認しましょう。口頭の説明だけで納得しないことが大切です。

5. 買い取った後に物件をどうするのか

先ほど説明したとおり、転売するのか、自社で持ち続けるのかで買取価格の考え方は変わります。業者に「買い取った後はどうされるのですか？」と聞いてみると、提示額の背景がわかりやすくなります。

6. 対応が早く、相談しやすいか

問い合わせへの返事が遅い業者だと、売りたい時期を逃してしまうことがあります。反対に、こちらが迷っているのに契約を急がせる業者も考えものです。質問に丁寧に答えてくれるか、こちらのペースに合わせてくれるかを見ましょう。

7. 複数の業者を比べる

1社だけで決めると、その金額が高いのか安いのか判断できません。少なくとも2〜3社に査定を頼み、金額と根拠、契約条件を比べてから決めるのがおすすめです。不動産会社の選び方は信用できる不動産会社の選び方でもくわしく紹介しています。

相場より大幅に安い金額を提示する

相場を知らない売主に、極端に安い金額を提示するケースです。事前に国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで周辺の取引価格を調べ、複数の業者の査定額と比べておけば見抜きやすくなります。

最初に高い金額を出し、契約後に減額する

ほかの業者より高い金額を出して契約を取り、後から「想定外の不具合が見つかった」などと理由をつけて減額する手口です。一度契約すると解約が難しいこともあります。概算が他社より大幅に高い場合は、どんな場合に金額が変わるのかを事前に確認しておきましょう。

不要な費用や高額な費用を請求する

「正確な面積を測るため」「リフォームが必要なため」と、相場を大きく超える測量費や解体費、改修費を求めるケースがあります。また、業者が直接買い取る取引なのに、仲介手数料を請求するのもおかしな話です。買取で売主が負担する費用は、契約書に貼る印紙代や、ローンが残っている場合の抵当権抹消の登記費用などが中心です。

しつこい営業や、その場での契約を急かす

何度も電話をかけてくる、約束なしに訪問してくる、「今決めないと価格が下がる」と期限を切って契約を迫るといった業者は要注意です。大切な財産の売却ですから、納得できるまで考える時間をもらいましょう。

免許番号や会社の情報がはっきりしない

ホームページや名刺に免許番号や所在地が書かれていない、会社の実績がわからないといった業者は避けたほうが無難です。代金の支払いは、銀行振込など記録が残る方法で受け取るのが安心です。

準備しておくとスムーズな書類

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書
• 本人確認書類と印鑑証明書
• 物件の図面や購入時の資料（あれば）
• 住宅ローンの残高がわかる書類（ローンが残っている場合）

相続した不動産は、相続登記で名義を変えないと売却できません。2024年4月から相続登記は義務化されていますので、早めに司法書士へ相談しておきましょう。