債権者の同意を得て、市場で家を売る方法

住宅ローンを借りて家を買うと、その家には金融機関の「抵当権」が設定されます。抵当権とは、返済できなくなったときに金融機関が家を売って貸したお金を回収できる権利のことです。

通常、家を売るときは売却代金でローンを全額返し、抵当権を外してから買主に引き渡します。しかし、売却代金よりローン残高のほうが多い場合は、そのままでは抵当権を外せません。そこで、金融機関に「売却代金で返せる分を返すので、抵当権を外してください」とお願いし、同意を得たうえで売るのが任意売却です。

任意売却が必要になるのはどんなとき？

任意売却が検討されるのは、主に次のような状況です。

• 住宅ローンの滞納が続き、金融機関から督促状や通知が届いている
• 家を売っても、ローンを全額返せない（いわゆるオーバーローン）
• 裁判所から「競売開始決定」の通知が届いた

なお、売却代金でローンを完済できるなら、金融機関の特別な同意は必要なく、通常の売却で手放すことができます。

売却価格と残るローンの違い

競売は内覧ができないまま入札されるため、落札価格は市場価格の5〜7割程度にとどまることが多いといわれます。売却価格が低いほど、売った後に残るローンは多くなります。任意売却で市場価格に近い金額で売れれば、そのぶん残債を減らすことができます。

引越しの時期と、ご近所への知られやすさ

競売では、裁判所の担当者が室内を調査し、物件の情報や写真がインターネット上で公開されます。落札されると退去を求められ、応じなければ強制的に立ち退きとなる場合もあります。任意売却なら、見た目は一般の売却と変わらず、引越しの時期も話し合いで決めやすいため、生活の立て直しを計画しやすくなります。

任意売却のメリット

• 競売より高く売れやすい：残るローンを少なくできる可能性があります。
• 手元のお金を出さずに売れることが多い：仲介手数料や抵当権を外す登記費用などは、債権者の了承を得て売却代金から支払えるのが一般的です。
• 引越し費用が認められる場合がある：債権者との交渉しだいで、売却代金の中から引越し費用の一部が認められることがあります。たとえば住宅金融支援機構の場合、上限30万円以内とされています。ただし必ず出るものではありません。
• 残債の返済方法を相談しやすい：売却後に残ったローンは、生活状況に合わせた分割返済を相談できることが多いです。

任意売却のデメリットと注意点

• 債権者の同意が必要：売却価格や配分に金融機関が納得しなければ進められません。連帯保証人や共有名義の方がいる場合は、その方々の協力も必要です。
• 期限がある：競売の手続きは並行して進むことが多く、期限までに買主が見つからなければ競売になります。
• ローンがゼロになるわけではない：売却代金で返しきれなかったローンは、売却後も返済が続きます。
• 買主探しの手間がかかる：一般の売却と同じく、内覧への対応などが必要になります。

滞納から競売までのおおまかなスケジュール

金融機関や保証会社によって違いはありますが、滞納が始まってから競売までは、おおむね次のように進むといわれています。

「期限の利益の喪失」とは、毎月分割で返せばよいという約束がなくなり、残りのローンを一括で返すよう求められる状態のことです。多くの場合、任意売却の話し合いはこのあたりから本格的に始まります。

借入先によって進め方が異なることも

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のローンを利用している場合は、滞納が2〜3ヶ月続いたころに任意売却について案内する文書が届くことがあり、所定の申出書を出して手続きを進める形になります。銀行や保証会社によっても、任意売却に応じる時期や必要な書類は異なります。届いた書類は捨てずに保管し、相談のときに見せられるようにしておきましょう。

任意売却の手順

1. 相談・状況の確認：ローン残高、滞納の状況、届いている書類、連帯保証人の有無などを整理します。
2. 査定：家がいくらで売れそうかを調べます。
3. 債権者との交渉：任意売却を進めたいことを伝え、売り出し価格などについて同意を得ます。
4. 販売活動：一般の売却と同じように買主を探します。
5. 売買契約・配分の同意：買主が決まったら、売却代金から費用や返済額をどう分けるかについて債権者の同意を得て、売買契約を結びます。
6. 決済・引き渡し：代金を受け取って債権者に返済し、抵当権を外して家を引き渡します。

売却できるのは競売の開札日の前日まで

任意売却は、競売の開札日の前日までに決済を終えれば、競売を取り下げてもらうことができます。ただし、売買契約を結ぶだけでは足りず、代金の支払いと債権者への返済まで済ませる必要があります。売買契約から決済までにも1〜2ヶ月ほどかかるのが一般的なため、実際には開札日の1〜2ヶ月前までに買主を決めておく必要があるといわれています。

買主探しから決済まで3〜4ヶ月ほどかかることも考えると、競売開始決定の通知が届いてからの相談では時間に余裕がありません。督促が届き始めた段階で動き出すのが理想です。

無理のない金額で分割返済を相談する

売却代金で返しきれなかったローンは、売却後も返済の義務が残ります。とはいえ、一括で返すよう求められることは少なく、収入や生活状況を伝えたうえで、毎月無理のない金額で分割返済を話し合うのが一般的です。月々数千円〜数万円程度の返済で合意するケースも多いとされています。

家計の状況は正直に伝え、払えない金額で約束しないことが大切です。

連帯保証人がいる場合

連帯保証人がいても任意売却はできますが、売却後に残ったローンは連帯保証人にも返済の義務が残ります。後でトラブルにならないよう、早めに事情を伝え、一緒に相談しておくことをおすすめします。

返済が難しい場合は債務整理も検討する

残ったローンの返済がどうしても難しい場合は、弁護士や司法書士に相談し、次のような債務整理を検討することになります。

• 任意整理：将来の利息などをカットしてもらい、元本を分割で返していく方法です。
• 個人再生：裁判所の手続きで、借金を大きく減らしたうえで分割返済する方法です。安定した収入があることが条件です。
• 自己破産：原則として借金の返済義務がなくなる代わりに、一定以上の財産は手放すことになります。

どの方法が合うかは、借金の総額や収入、家族の状況によって変わります。ひとりで判断せず、専門家に相談しましょう。

任意売却の実績があり、説明が丁寧か

通常の売却とは違い、債権者との交渉や競売のスケジュールへの対応が求められます。任意売却を扱った経験があるか、メリットだけでなくデメリットやリスクまで説明してくれるかを確認しましょう。民間資格の「任意売却取扱主任者」が在籍しているかどうかも、ひとつの目安になります。

弁護士・司法書士と連携しているか

任意売却の後に債務整理が必要になるケースや、相続・離婚がからむケースもあります。必要に応じて弁護士や司法書士につないでくれる相談先だと安心です。

「必ず」「絶対」をうたう業者には注意

「引越し代として必ず○○万円渡します」「絶対に競売を止められます」など、確実ではない約束をする業者には注意が必要です。引越し費用は債権者の判断で決まり、売れるかどうかも買主しだいです。高額な相談料や着手金を先に求められる場合も、一度立ち止まって考えましょう。

不動産会社選びの考え方は、信用できる不動産会社の選び方でも詳しく紹介しています。

金融機関に返済条件の見直しを相談する

滞納が始まる前や、まだ間もない段階であれば、毎月の返済額を一時的に減らす、返済期間を延ばすといった条件の見直しに応じてもらえる場合があります。「払えないかもしれない」と感じた時点で、まずは借入先の金融機関に連絡してみましょう。

債務整理で生活の立て直しを図る

前の章でふれた任意整理・個人再生・自己破産は、任意売却ができなかった場合の選択肢にもなります。家を手元に残せるかどうかなど条件は方法によって異なるため、弁護士や司法書士に相談して判断しましょう。

住み続けたい場合はリースバックや親族への売却も

家を売った後も同じ家に住み続けたい場合は、売却した家を借りて家賃を払いながら住む「リースバック」や、親族に買い取ってもらう方法が検討されることもあります。ただし、いずれも債権者の同意や、買う側の資金・ローンの手当てが必要で、だれでも使える方法ではありません。

競売になっても、あわてずに準備を

最終的に競売になった場合でも、裁判所から届く書類には必ず目を通し、退去の時期や残るローンについて確認しておきましょう。引越し先や当面の生活費を早めに準備しておくことが、その後の生活を守ることにつながります。