底地は「建物を建てる人に貸している土地」

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。土地の持ち主（地主）は、借地人から地代を受け取る代わりに、借地人がその土地に建物を建てて使うことを認めています。地主が持っているのは「土地の所有権」、借地人が持っているのは「土地を借りて使う権利（借地権）」と「建物の所有権」です。

ひとつの土地に、地主と借地人の2人の権利が重なっている状態なので、地主であっても土地を自由に使ったり、建物を取り壊したりすることはできません。この「権利が分かれている」ことが、底地の売却を難しくしている大きな理由です。

普通借地権と定期借地権

借地権には大きく分けて、契約が更新されていく「普通借地権」と、期間が来たら土地が返ってくる「定期借地権」があります。普通借地権の存続期間は原則30年で、期間が終わっても借地人が更新を望めば、地主側に正当な理由がない限り契約は続きます。

定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。契約期間の終わりが決まっているぶん、買い手にとって先の見通しが立てやすく、普通借地権の底地より評価されやすい場合があります。まずは手元の契約書で、どちらの借地権なのかを確認しておきましょう。

軍用地は「国に貸している土地」で扱いが別

沖縄で「土地を貸している」というと、軍用地を思い浮かべる方も多いかもしれません。軍用地は国が借りて借地料を払っている土地で、価格の決まり方や買い手の層が、個人や法人に貸している一般的な底地とは大きく異なります。軍用地の売却を考えている方は、沖縄の軍用地売却ガイドをご覧ください。

買っても土地を自由に使えない

底地を買った人は、土地の所有者にはなれても、借地人の建物が建っている限り、自分で家を建てたり駐車場にしたりすることはできません。普通借地権であれば契約は更新されていくため、いつ土地が戻ってくるかもわかりません。「土地を使いたい人」にとっては、ほとんど魅力がないのです。

地代収入だけでは利回りが合わないことが多い

底地を持つ人の収入は、基本的に地代だけです。一方で、固定資産税や都市計画税は地主が払います。昔の契約のまま地代が低く据え置かれていると、税金を払うと手元にほとんど残らないこともあります。地代の値上げは借地借家法で認められていますが、借地人が応じなければ調停や裁判が必要になる場合もあり、簡単ではありません。

買主が住宅ローンを組みにくい

底地は担保としての価値が低く見られやすいため、金融機関の融資を受けにくい傾向があります。現金で買える人に買い手が限られるので、一般の住宅や土地のように広く買い手を募ることが難しくなります。

借地人との関係や古い契約を引き継ぐ必要がある

底地を買った人は、今の借地契約をそのまま引き継ぎます。契約書がない、口約束で貸している、更新料の取り決めがあいまい、地代の滞納がある、といった底地は、買主が後でもめごとを抱えるおそれがあるため、さらに敬遠されやすくなります。親の代、祖父母の代から貸している土地では、こうした状態になっていることも少なくありません。

借地人に売る

借地人にとっては、底地を買えば土地と建物の両方を自分のものにでき、地代や更新料の支払いもなくなります。建て替えや増改築、売却のたびに地主の承諾を取る必要もなくなるため、ほかの買い手よりも高い価格を出しやすいのです。土地と建物がそろえば、借地人が住宅ローンを使える場合もあります。

一方で、借地人に買う意思やまとまった資金がなければ成立しません。高齢の借地人の場合は、相続を控えて判断が先送りになることもあります。地主が直接持ちかけると感情的なもつれになりやすいため、不動産会社などの第三者を間に入れて話を進めるのがおすすめです。

借地権と同時に売る

地主と借地人が協力して、底地と借地権をセットにして第三者に売る方法です。買主は普通の土地付きの物件として買えるため、別々に売るよりも高く売れやすくなります。売れた代金は、借地権割合などをもとに地主と借地人で分けます。借地権割合が60〜70％の地域であれば、地主の取り分は3〜4割が一つの目安です。

等価交換して所有権の土地にしてから売る

底地と借地権を交換し、土地を2つに分けて、それぞれが自由に使える土地を持つ方法です。たとえば、地主が土地の一部を完全な所有権の土地として受け取れば、その部分は普通の土地として売ることができます。ただし、土地を分けられるだけの広さや形が必要で、測量や分筆登記、借地人との細かな調整が欠かせません。

買取業者に売る

底地の扱いに慣れた不動産会社に、底地のまま買い取ってもらう方法です。借地人の承諾がなくても底地は売れるため、地主が借地人と交渉しなくても話を進められます。買主が決まっているので、売れるかどうかを待つ時間がかからないのも利点です。

その反面、買取業者は買い取った後の借地人との交渉や管理の手間、利益を見込んで価格を決めるため、価格は更地の1〜2割程度になることが多いとされています。早く手放せる安心感と価格のバランスで判断しましょう。

第三者（投資家）に売る

地代収入を目的とする投資家に、仲介で売る方法です。買い手は地代の利回りで判断するため、地代が相場より低い底地や契約内容があいまいな底地は、なかなか買い手が見つかりません。反対に、地代が適正で、契約書や地代の受け取り記録がそろっている底地であれば、投資家に評価してもらえる余地があります。

まずは更地価格を確認する

底地の価格を考える出発点は、その土地が更地だった場合の価格です。周辺の土地の売買価格のほか、国税庁が公表している路線価を使って目安を出すこともできます。路線価は道路ごとに1㎡あたりの価格が示されたもので、「路線価×面積」に土地の形などによる補正を加えると、相続税を計算するときの土地の評価額になります。

借地権割合から計算する

路線価図では、価格の数字のあとにA〜Gのアルファベットが付いています。これが借地権割合で、A＝90％からG＝30％まで10％刻みです。住宅地では60〜70％の地域が多いとされています。

底地の評価額は「更地価格×（1−借地権割合）」で計算できます。たとえば更地価格3,000万円、借地権割合60％なら、底地は3,000万円×40％＝1,200万円です。ただし、これはあくまで相続税を計算するときの理論上の評価で、実際に買取業者や投資家に売る場合は、ここからさらに大きく下がるのが一般的です。

地代収入から計算する（収益還元法）

投資家や買取業者は、「その底地からいくら収入が得られるか」で価格を考えます。年間の地代から固定資産税などを引いた純収益を、期待する利回りで割る方法です。たとえば年間の地代が60万円、固定資産税・都市計画税が15万円なら純収益は45万円で、利回り6％で考えると45万円÷6％＝750万円となります。地代が低いほど、価格も低くなることがわかります。

価格を左右する主なポイント

• 借地権の種類：普通借地権か定期借地権か。定期借地権で残りの期間が短いほど、土地が戻ってくる時期が近いため評価されやすくなります。
• 地代の水準：周辺の相場と比べて低すぎないか、滞納がないか。
• 契約書の有無：契約期間、地代、更新料、建て替えの承諾料などの取り決めが書面で確認できるか。
• 借地人との関係：借地人が底地の購入や同時売却に前向きかどうか、もめごとが起きていないか。
• 土地そのものの価値：立地、広さ、形、前面道路の状況など。将来土地が戻ってきたときに使いやすい土地ほど評価されます。

契約書や地代の記録を整理しておく

契約書がそろっていて、地代がきちんと払われていることがわかる底地は、買い手にとってのリスクが小さくなります。契約書が見当たらない場合も、更新時の合意書や地代の振込記録など、取り決めがわかる資料を集めておきましょう。

まずは借地人の意向を確認する

もっとも高く売れる可能性があるのは借地人です。いきなり第三者に売る前に、借地人が底地を買う気があるか、同時売却に協力してもらえるかを確認しておくと、選べる売り方が広がります。

立ち退きや値上げを無理に迫らない

「高く売りたいから」と、借地人に強引に立ち退きや地代の大幅な値上げを求めると、関係がこじれて話し合いができなくなることがあります。借地人との関係が悪化した底地は、買い手からも敬遠されます。交渉は不動産会社や弁護士などの第三者を通すのが安心です。

共有名義なら全員の同意を取っておく

相続などで底地を兄弟や親族の共有にしている場合、底地全体を売るには共有者全員の同意が必要です。誰か一人でも反対すると売れないため、早めに話し合っておきましょう。

底地に慣れた会社に、複数の売り方で相談する

底地は、借地人への売却、同時売却、買取、仲介など、売り方によって価格も期間も大きく変わります。買取だけ、仲介だけと決めつけず、両方の選択肢を比べてくれる会社に相談するのがおすすめです。買取か仲介かで迷う場合は、売却方針の決め方も参考にしてください。

譲渡所得税と住民税

底地を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算します。マイホームを売ったときの3,000万円特別控除のような特例は、人に貸している底地では基本的に使えない点に注意しましょう。

税率は所有期間で変わる

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税と住民税をあわせて約20％（復興特別所得税を含めて20.315％）です。5年以下なら短期譲渡所得となり、約39％（同39.63％）です。相続で受け継いだ底地は、亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。

相続した底地の取得費

相続した底地の取得費は、亡くなった方が買ったときの価格を引き継ぎます。代々受け継いできた土地などで買ったときの価格がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とすることができますが、そのぶん課税される利益は大きくなります。また、相続税を払った方が相続から3年10か月以内に売った場合は、払った相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。

確定申告を忘れずに

底地を売って利益が出た場合は、売った年の翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をします。特例の条件や計算には細かい決まりがあり、制度が改正されることもあるため、実際の税額は税務署や税理士に確認してください。