一般的な目安は仲介の7〜8割

不動産会社が直接買主になる「買取」の価格は、市場で買い手を探す「仲介」で売れる価格（市場価格）の7〜8割程度といわれています。会社や媒体によっては「7〜9割」と幅を持たせて紹介していることもあります。

大切なのは、この割合が法律や公的機関で決まった基準ではないということです。あくまで「多くの取引がこのあたりに収まる」という経験的な目安なので、自分の物件に当てはめるときは幅を持って考えましょう。

物件の状態しだいで5〜9割まで幅がある

買取価格の割合を大きく左右するのは、買い取った後にどれだけ手を入れる必要があるかです。ある買取会社のコラムでは、物件の状態ごとに次のような目安が紹介されています。

築年数がかなり古い家や、雨漏り・シロアリ被害がある家では、仲介価格の5割程度まで下がることもあります。逆に、築浅で状態の良いマンションなどは、仲介との差が小さくなりやすい傾向です。

3,000万円の物件で比べると

仲介で3,000万円で売れそうな物件の場合、7〜8割で計算すると買取価格の目安は2,100万〜2,400万円です。数字だけを見ると600万〜900万円の差がありますが、手元に残るお金で比べると差はもう少し縮まります。

仲介で売るときは、不動産会社に仲介手数料を支払います。上限は「売買価格の3％＋6万円」に消費税を加えた額で、3,000万円なら税抜きで96万円です。買取は会社が直接買主になるため、この仲介手数料がかかりません。さらに、売れるまでの数か月間にかかる固定資産税や管理の手間、値下げ交渉の可能性も考えると、実質的な差は表面上の割合ほど大きくないこともあります。

修繕・リフォームの費用を見込んでいる

多くの買取業者は、買い取った物件をリフォームしてから再び売り出します。再販売するときは業者が売主として不具合の責任を負うため、傷んだ部分を直しておく必要があります。その修繕費やリフォーム代は、あらかじめ買取価格から差し引かれます。沖縄の住宅は塩害や台風、シロアリの影響を受けやすく、外壁や鉄筋の補修が必要になると、その分だけ金額が下がりやすくなります。

再販売までの経費と税金がかかる

業者が物件を買うときには、登記の費用や不動産取得税がかかります。再び売り出すときには広告費や販売の人件費も必要です。こうした経費も、買取価格を決めるときに計算に入れられています。

売れ残りや値下がりのリスクを負っている

買い取った物件がすぐに売れるとは限りません。売れるまでの間は固定資産税や管理費がかかり、相場が下がれば予定した価格で売れなくなります。リフォーム費用が予算を超えることもあります。業者はこうしたリスクを見込んで、価格を低めに設定します。

業者の利益が上乗せされている

買取業者にとっては、買った価格と売った価格の差が利益になります。仲介手数料のような収入がないため、利益分も差し引いた金額が買取価格になります。

「何のために買い取るか」で金額は変わる

ここまでの理由は、すべて「転売すること」を前提にしています。そのため、転売を目的としない会社であれば、再販の経費や転売益を見込む必要がなく、買取価格が高くなることがあります。

沖縄不動産買取本舗は、転売ではなく自社の賃貸業の物件として不動産を買い取っています。一般的な買取業者が相場の6〜7割程度を提示することが多いのに対し、当社の買取価格は周辺相場の8〜9割程度が目安です。同じ物件でも、買い取る会社の目的によって金額に差が出ることは覚えておきましょう。業者のタイプごとの違いは沖縄の不動産買取業者の選び方でも詳しく解説しています。

沖縄の地価は上昇が続いている

土地の価格の目安となる公示地価を見ると、2026年（令和8年）の沖縄県の平均は1㎡あたり約17万2,000円で、前年から6.63％上昇しています。2025年（令和7年）の基準地価も前年比6.12％の上昇でした（いずれも地価データをまとめた「土地代データ」の集計）。

地価が上がっている時期は、仲介で売れる価格も上がりやすく、それに合わせて買取価格の目安も上がります。一方で、地価の平均はあくまで県全体の数字です。那覇市周辺と本島北部、離島とでは動きがまったく違うこともあるので、自分の物件があるエリアの数字を確認することが大切です。

物件の種類によって動き方は違う

不動産ポータルサイトのLIFULL HOME’Sが公開している沖縄県の買取価格相場（2026年10月9日更新）では、前年の同じ時期と比べて、一戸建てが約0.17％、マンションが約6.23％上がった一方、土地は約3.57％下がったとされています。なお、このページでは「買取価格は相場の7〜8割」という考え方にもとづき、一般的な相場価格の75％で買取相場を表示しています。

こうした数字は条件を決めて計算した参考値で、実際の買取価格を保証するものではありません。「市場全体はこういう流れなんだな」という目安としてとらえてください。

沖縄ならではの評価のポイント

• 建物の構造：沖縄はRC造（鉄筋コンクリート造）の住宅が多く、木造より長く使える建物として評価されることがあります。
• 塩害・台風の影響：海に近い物件は、鉄筋のさびやコンクリートのひび割れ、設備の傷みが進んでいると評価が下がりやすくなります。
• 離島かどうか：宮古島や石垣島などの離島は、本島と比べて買い手の数が限られ、エリアによって相場の差が大きくなります。
• 権利関係：借地の上に建つ家や、増築部分が未登記のままの家は、手続きの手間を見込んで金額が下がることがあります。

戸建て：建物の状態で差が出やすい

戸建ては、立地や土地の形に加えて、建物の傷み具合で価格が大きく変わります。築年数が古く、建物を取り壊す前提になると、「土地の価格から解体費用を差し引いた金額」が買取価格の目安になることもあります。解体費用が土地の価格に近い場合は、買取が難しくなるケースもあります。

土地：道路との関係と形が重要

土地は建物の傷みを心配しなくてよい分、仲介価格との差が比較的読みやすい種類です。ただし、前面道路の幅や接道の状況、土地の形、用途地域、境界が確定しているかどうかによって、評価は大きく変わります。

区分マンション：立地と管理状態が決め手

マンションは取引の事例が多く、相場がつかみやすい種類です。駅やモノレールの駅に近い物件、人気エリアの物件は買取でも評価されやすく、管理組合の運営や修繕積立金の状況もチェックされます。

一棟アパート・収益物件：家賃収入で決まる

アパートやマンション一棟などの収益物件は、入居率や家賃収入、利回り、今後必要になる修繕の費用が重視されます。同じ建物でも、満室か空室が多いかで買取価格は大きく変わります。

軍用地：独自の相場がある

米軍基地や自衛隊の用地として国に貸している軍用地は、毎年受け取る借地料をもとに価格を考える、ほかの土地とは違った相場があります。一般的な土地の相場の調べ方は当てはまらないため、軍用地の取引に慣れた会社に相談するのが安心です。沖縄不動産買取本舗でも軍用地の買取を扱っています。

不動産情報ライブラリ（国土交通省）

国土交通省が運営するサイトで、過去の不動産の取引価格や地価公示などを無料で見ることができます。地域や物件の種類、時期を指定して検索し、自分の物件と広さや築年数が近い取引を探してみましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

国が指定した不動産流通機構が運営するサイトで、実際に成約した取引の情報を個人でも見ることができます。対象は戸建てとマンションのみで、土地の情報は調べられない点に注意してください。

不動産ポータルサイトの売り出し価格

SUUMOやアットホーム、LIFULL HOME’Sなどのポータルサイトでは、今売りに出ている近所の物件の価格を確認できます。ただし、表示されているのは「売り出し価格」で、実際に売れた価格（成約価格）とは違います。値下げ交渉が入ることも多いので、やや割り引いて見るのがポイントです。

地価公示・都道府県地価調査

土地の場合は、国が毎年公表する地価公示や、県が公表する地価調査の価格も参考になります。近くの調査地点の1㎡あたりの価格に面積をかけると、おおよその土地の価格がわかります。

調べた相場から買取価格の目安を出す手順

1. 上の方法で、自分の物件と条件が近い物件の価格を3〜5件ほど集める
2. 広さや築年数、駅からの距離の違いを考えて、自分の物件が仲介で売れそうな価格の幅を出す
3. その価格に7〜8割をかけて、買取価格のおおよその目安にする
4. 建物の傷みが大きい場合は、もう少し低めに見積もっておく

ここで出した金額は、あくまで「大きく外れていないか」を確かめるための目安です。土地の形や接道、建物の状態など、データだけでは見えない部分で価格は変わります。最終的には、不動産会社の査定で確認しましょう。不動産の価格がどんな要素で決まるのかは、不動産買取りの適正価格の調べ方でも紹介しています。

不動産会社の無料査定を受ける

もっとも確実なのは、実際に不動産会社に査定してもらうことです。査定は無料で受けられることが多く、物件の状態や権利関係まで踏まえた金額がわかります。査定の種類や流れについては沖縄の不動産査定ガイドで詳しく解説しています。

複数の会社に査定を依頼して比べる

買取では、提示された金額がそのまま売却価格になります。1社だけで決めると、その金額が高いのか安いのか判断できません。2〜3社以上に査定を依頼し、金額と条件を見比べましょう。

金額の根拠を聞く

比べるときは金額だけでなく、「なぜその金額なのか」を説明してもらうことが大切です。周辺の取引事例や修繕費の見込みなど、根拠を具体的に話してくれる会社は信頼しやすいといえます。最初だけ高い金額を出して、契約直前に理由をつけて下げる会社もあるので、減額の条件も事前に確認しておきましょう。

物件の情報や書類をそろえておく

登記の書類、図面、測量図、固定資産税の納税通知書、修繕やリフォームの記録などをそろえておくと、査定する側が物件を正しく評価できます。情報が少ないと、不確かな部分をリスクとして低めに見積もられることがあります。

不具合は最初に伝える

雨漏りやシロアリ被害など、わかっている不具合は先に伝えておきましょう。後から見つかると、そのたびに減額の交渉になったり、話そのものがなくなったりすることもあります。最初に正直に伝えたほうが、結果的にスムーズに進みます。

大きなリフォームはせず、そのまま相談する

売る前にリフォームをしても、かけた費用ほど買取価格が上がるとは限りません。買取会社は自社で安く修繕できることも多いため、大きな工事はせず、今の状態のまま相談するのが基本です。掃除や不用品の整理など、お金をかけずにできることだけで十分です。

物件の種類とエリアに強い会社を選ぶ

マンションに強い会社、収益物件に強い会社、離島に対応している会社など、買取会社にも得意分野があります。自分の物件の種類とエリアでの買取実績がある会社を選ぶと、評価してもらいやすくなります。