仲介が向いている人

売却を急いでおらず、少しでも高く売りたい方には仲介が向いています。立地がよく、築年数が浅いなど、買い手が見つかりやすい物件ならなおさらです。その代わり、いつ売れるかは買い手次第で、内覧の対応や価格交渉も必要になります。

買取が向いている人

相続や住み替え、ローンの返済などで期限がある方、古い家や空き家で買い手がつきにくい方、近所に知られずに売りたい方には買取が向いています。価格は仲介より下がりやすいものの、仲介手数料がかからず、売却の時期と金額が早く確定するのが強みです。買取で早く現金にする方法は「沖縄で不動産を早く現金化する方法」でくわしく解説しています。

1. 相場を調べて査定を依頼する

まずは周辺で似た物件がいくらで売れているかを調べ、不動産会社に査定を依頼します。査定には、住所や広さなどのデータから出す「机上査定」と、現地で建物の状態を見て出す「訪問査定」があります。机上査定は1〜2営業日、訪問査定は報告まで1週間ほどが目安です。

2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を任せる会社が決まったら「媒介契約」を結びます。契約は3種類あり、販売状況の報告やレインズ（不動産会社どうしの物件情報システム）への登録のルールが違います。

専属専任媒介では、自分で見つけた買い手と直接契約することもできません。

3. 販売活動と内覧の対応

不動産会社が広告やポータルサイトで買い手を募り、購入希望者の内覧に対応します。沖縄は車での移動が中心なので、駐車場の有無や台数、那覇市方面へのアクセスなどをわかりやすく伝えると、反響につながりやすくなります。

4. 売買契約から決済・引き渡しまで

買い手と条件がまとまったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。その後、残りの代金の受け取りと同時に、司法書士が所有権の移転登記を行い、鍵を渡して売却完了です。

売却に必要な書類を早めにそろえる

書類が足りないと、契約や決済の日程が後ろにずれてしまいます。査定を頼むころから、次のものを準備しておくとスムーズです。

• 登記識別情報（権利証）：所有者であることを示す書類です。
• 実印・印鑑証明書・住民票：契約と登記の手続きで使います。
• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど。
• 固定資産税の納税通知書：税額の精算や登記費用の計算に使います。
• 購入時の契約書・図面・測量図：取得費の計算や買い手への説明に役立ちます。
• 戸籍謄本・遺産分割協議書：相続した不動産を売る場合に必要です。

売却完了までの期間の目安

仲介の場合、相談から引き渡しまでは半年前後を見ておくと安心です。3ヶ月ほどで売れることもあれば、半年以上かかることもあります。新生活に向けた動きが増える1〜3月は売れやすい時期とされ、台風の多い夏場は内覧の予定が立てにくいこともあります。

仲介手数料

仲介で売った場合に不動産会社へ支払う報酬です。一般的な価格帯の物件では、上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。たとえば2,000万円で売れた場合は、上限で72万6,000円（税込）になります。買取の場合はかかりません。

印紙税

紙の売買契約書には収入印紙を貼ります。2027年3月31日までに作成する契約書には軽減税率が使えます。

登記費用・測量費などその他の費用

住宅ローンが残っている場合は、抵当権を消す登記が必要です。司法書士に頼む費用は1万〜2万円ほどが目安です。土地の境界がはっきりしない場合は測量が必要になり、確定測量では数十万円かかることもあります。ほかに、建物の解体費や残置物の処分費がかかるケースもあります。

利益が出たら譲渡所得税がかかる

税金がかかるのは売却代金の全額ではなく、利益（譲渡所得）の部分です。譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用−特別控除」で計算します。取得費は買ったときの代金や購入時の諸費用で、建物は使った年数分の価値の目減り（減価償却）を差し引きます。買ったときの金額がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とみなせますが、税金が重くなりやすいため、購入時の契約書や領収書は探しておきましょう。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

マイホームを売るときに使える特例

住んでいた家を売った場合は、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。所有期間が10年を超えていれば、控除後の利益のうち6,000万円までの部分に軽くした税率（所得税10％・住民税4％など）が使える場合もあります。ただし、住み替え先で住宅ローン控除を使えなくなることがあるので、契約前に比べておきましょう。

相続した不動産を売るときの特例

相続した不動産の所有期間は、亡くなった方が取得した時期から数えます。相続税を払った方は、相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。また、一定の要件を満たす相続した空き家を2027年12月31日までに売った場合も、3,000万円の特別控除を使える可能性があります。

特例はどれも自動では適用されず、売った翌年の確定申告が必要です。要件が細かく、改正されることもあるため、税務署や税理士に確認してください。

塩害・台風・シロアリによる建物の傷み

沖縄の住宅は、潮風による塩害や台風、シロアリの影響を受けやすい環境にあります。外壁のひび割れや鉄筋のさび、雨漏りがあると、仲介では買い手が慎重になりがちです。修繕してから売り出すか、今の状態のまま買取を検討するか、費用と売れる見込みを比べて決めましょう。

相続物件は名義と相続人の合意を先に

相続した不動産は、相続登記で名義を変えないと売れません。2024年4月から相続登記は義務になっています。沖縄では、古い名義のまま何代も相続が重なっている、相続人が県外や海外にいる、仏壇や位牌（トートーメー）の継承の話で遺産分割の話し合いが止まる、といったケースもあります。売ると決めたら、早めに相続人どうしで話し合い、司法書士に相談しておきましょう。

県外にお住まいでも売却はできる

本土に住んでいて現地に何度も行けない方でも、電話やオンラインでの打ち合わせ、郵送での契約（持ち回り契約）や代理人による契約などを使えば、売却を進められます。必要な書類は、登記識別情報（権利証）、実印と印鑑証明書、本人確認書類、固定資産税の納税通知書などです。沖縄不動産買取本舗でも、遠方の方とは電話やZOOMで相談を進めており、物件の確認には沖縄県内全域へ伺います。

軍用地・外人住宅・離島の物件

軍用地は国から支払われる借地料を目当てに買う人が多く、価格は利回りを基準に決まる傾向があります。外人住宅は基地の返還計画や米軍関係者の数の動きに、離島の物件は買い手の数や物流のコストに価格が左右されやすい物件です。いずれも一般の住宅とは売り方が違うため、その種類の取引に慣れた会社に相談することが大切です。

複数社の査定額と根拠を比べる

同じ物件でも、会社によって査定額は大きく変わります。必ず複数の会社に査定を頼み、「なぜその金額なのか」を説明してもらいましょう。近くの成約事例や物件の良い点・悪い点を具体的に話してくれる会社は信頼しやすいといえます。

高すぎる査定額と囲い込みに注意する

契約を取りたいために、実際に売れそうな価格より高い査定額を出す会社もあります。高い価格で売り出したまま売れ残ると、結局値下げを重ねることになりかねません。また、自社で買い手を見つけて手数料を両方から得るために、他社からの問い合わせを断る「囲い込み」にも注意が必要です。販売状況の報告がこまめにあるかも確認しましょう。会社の見分け方は信用できる不動産会社の選び方でも紹介しています。